外商投资房地产政策沿革
商务部和国家外汇管理局于2015年11月6日联合发布了《商务部、外汇局关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》（商资函[2015]895号），该通知取消了外商投资房地产企业商务部备案公示程序，进一步简化了外商投资房地产企业的工作。
2006年-2015年期间，政府对于外商投资房地产企业所持的态度是严格监管审查进而演变到程序简化，这是与我国经济发展情况相统一的。2006年-2015年政府发布关于外商投资房地产企业主要政策如下：
序号 | 发布时间 | 颁布主体 | 文件名称 | 文号 |
1 | 2006年7月11日 | 建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局 | 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 | 建住房[2006]171号 |
2 | 2006年8月14日 | 商务部办公厅 | 《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》 | 商资字[2006]192号 |
3 | 2006年9月1日 | 国家外汇管理局、建设部 | 《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 | 汇发[2006]47号 |
4 | 2007年5月23日 | 商务部、国家外汇管理局 | 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 | 商资字[2007]50号 |
5 | 2007年7月10日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》 | 汇综发[2007]130号 |
6 | 2007年11月12日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局综合司关于外商投资房地产企业外债登记有关问题的批复》 | 汇综复[2007]118号 |
7 | 2008年6月18日 | 商务部 | 《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 | 商资函[2008]23号 |
8 | 2009年4月30日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局综合司关于外商投资房地产企业外汇登记有关问题的通知》 | 汇综发[2009]42号 |
9 | 2010年11月22日 | 商务部 | 《商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》 | 商办资函[2010]1542号 |
10 | 2014年6月24日 | 商务部、国家外汇管理局 | 《商务部、外汇局关于改进外商投资房地产备案工作的通知》 | 商资函[2014]340号 |
11 | 2015年5月4日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局关于废止和修改涉及注册资本登记制度改革相关规范性文件的通知》 | 汇发[2015]20号 |
12 | 2015年8月19日 | 住房城乡建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局 | 《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》 | 建房[2015]122号 |
13 | 2015年11月6日 | 商务部、国家外汇管理局 | 《商务部、外汇局关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》 | 商资函[2015]895号 |
政策的演变过程体现在外商投资房地产基本原则、设立外商投资房地产企业程序、外商投资设立房地产企业注册资本金与投资总额比例、外商投资房地产企业之投注差对外汇办理的影响、外商投资房地产企业举借外债的要求、外商投资房地产企业禁止性规定、境外机构和个人购房规定、备案规定等八个方面的变化：
一、关于外商投资房地产基本原则的政策变化历程：
序号 |
| 建住房[2006]171号 | 商资字[2007]50号 | 评析 |
1 | 外商投资房地产基本原则 | 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。 | 外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则 | 商业存在和项目公司两大原则作为基本原则存在，并未改变，仍需遵守。 |
二、关于设立外商投资房地产企业程序的政策变化历程：
序号 |
| 建住房[2006]171号 | 评析 |
2 | 设立外商投资房地产企业程序 | 由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。 | 设立外商投资房地产企业程序未发生变化，仍执行建住房[2006]171号文件。 |
三、关于外商投资设立房地产企业注册资本金与投资总额比例的政策变化历程：
序号 |
| 建住房[2006]171号 | 商资字[2006]192号 | 建房[2015]122号 | 评析 |
3 | 外商投资设立房地产企业注册资本金与投资总额比例 | 投资总额超过1000万美元（含本数）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。 | 投资总额在1000万美元（含本数）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元以下（含本数）的，其注册资本应不低于投资总额的70%。
| 外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照 《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。 | 外商投资设立房地产企业的注册资本金与投资总额的比例按照工商企字[1987]第38号文件[1]执行。 |
四、关于外商投资房地产企业办理贷款、外汇借款结汇的政策梳理：
