房地产开发企业破产后如何处理未履行完毕的商品房买卖合同
近年来，房地产开发企业（以下简称“房企”）破产案件不断出现，给购房人权益带来了很大的影响。其中，影响最大的是房企破产后，与购房人签订的未履行完毕商品房买卖合同（以下简称“购房合同”）如何处理问题。由于涉及到众多购房人的切身利益，处理不好，不但会损害购房人、债权人的合法权益，还会带来社会不稳定因素，这就需要受理破产的法院、管理人认真对待、妥善处理，兼顾法律效益和社会效益，依法、公正解决。笔者近期办理了一起房企破产清算案件，就遇到了未履行完毕购房合同处理问题。经与受理破产的法院、债权人、抵押权人、中介机构沟通，对相关问题集中进行梳理和研究，形成了处理方案。在此，将处理过程中一些体会进行分享。
一、未履行完毕的购房合同的特点
房企的主营业务是对外销售商品房。房企取得商品房预售许可证，或建设的商品房竣工验收合格、取得销售许可证后，即可以合法销售商品房。房企与购房人签订了购房合同，购房人支付了价款，房企交付了房屋，办理完毕房屋产权过户登记，购房合同即告履行完毕。如果在房屋产权过户登记完成之前房企破产，与购房人签订的购房合同即属于未履行完毕的合同。
在房屋已建成并具备交付条件情况下，购房合同未履行完毕包括：购房合同未在房屋登记机构办理合同备案或未办理预告登记，购房人未支付全部购房价款，房企未实际交付房屋，或虽已交付房屋但未办理产权过户登记等。其中，未办理产权过户登记是购房合同未履行完毕的根本标志，因为未办理产权过户登记，购房人即未取得不动产物权。
房屋未办理产权过户登记的原因很多，其中，很重要的原因是房屋存在抵押、查封，或一房二卖等情形。
很多房企为了取得了银行贷款，将土地使用权及在建工程或商品房抵押给银行。房企将商品房出售给购房人后，如果所得价款偿还给银行，银行将注销出售商品房的抵押，房屋将顺利过户给购房人。实践中，一些房企未经抵押权人同意，将已抵押的商品房出售（包括抵债）给购房人，所得款项亦未偿还给抵押权人。房企破产后，由于房屋存在抵押权，购房人客观上无法办理产权过户登记。债权人起诉房企并查封房屋后，一些房企私自将已被法院查封的商品房出售（包括抵债）给购房人。另外，还存在房企故意隐瞒房屋已出售的事实，将已出售房屋再行出售（一房二卖）等。这些情形都导致房企破产后，无法为购房人办理产权过户登记。
笔者处理的破产企业就存在以下违法违规行为：
1、将已抵押给银行的二十几套住宅抵债给民间借贷债权人，该债权人又将房屋出售给购房人，破产企业与购房人签订了购房合同，购房人将款项支付给民间借贷债权人。
2、企业破产后，未经管理人同意，私自将抵押给银行的房屋出售给购房人，所得款项未偿还银行，亦未交给管理人。
3、在建工程抵押给银行之前，已向少量购房人预售商品房，办理在建工程抵押登记时，未告知银行房屋已预售的事实，亦未告知购房人房屋已抵押的事实。
4、一房二卖。购房人与破产企业之间就房屋归属正在进行诉讼。
二、管理人是否继续履行购房合同的判断依据
房企破产后，管理人是否继续履行购房合同，应按照以下原则判断和决定：
1、商品房买受人是消费购房人，请求管理人继续履行购房合同的，管理人应当继续履行；请求返还购房款的，管理人应当全额返还。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。同时，依照《合同法》第286的规定，建设工程的承包人的工程款优先受偿权优于抵押权。消费购房人享有的优先权体现在房屋取得权或购房款全额返还权优先于工程款优先权、抵押权，也优先于税款优先权。也就是说，即使消费购房人购买的房屋是已抵押的房屋，其也有权选择请求管理人继续履行合同，办理房屋产权过户登记；或请求管理人解除购房合同，返还已支付的购房款。这里体现的是对公民生存权的保护优先于对企业经营权的保护。
2、商品房买受人不构成消费购房人，支付了全部购房款后，请求管理人继续履行购房合同时，管理人应判断继续履行是否构成个别清偿。如果继续履行不构成个别清偿，管理人应当继续履行；如果构成个别清偿，管理人不予继续履行。仅支付了部分购房款的，管理人有权依照《企业破产法》第18条的规定，选择继续履行合同或解除合同。当然，继续履行合同的前提是不存在房屋抵押、查封、一房二卖等无法继续履行的情形。如果存在以上情形，构成履行不成，管理人有权解除购房合同。
三、如何确定消费购房人
对于如何确定消费购房人，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定认定。该条规定内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。笔者认为，同时符合以下条件的，才能构成消费购房人：
1、已签订合法有效的书面买卖合同。出售抵押房屋的买卖合同不因房屋已抵押而无效。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。但是，出售法院查封房屋的行为无效。《城市房地产管理法》规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函（[1997]经他字第8号）认为，擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。也就是说，即使购房人属于消费者，如果签订购房合同时房屋已被查封，购房合同无效，购房人不能请求管理人继续履行合同。至于购房人能否请求管理人全额返还购房款，笔者认为应根据房企和购房人的过错程度判断。如果购房人无过错，管理人应全额返还购房款；如果有过错，应根据过错程度承担相应的责任。
2、购买的房屋为居住使用。如果购买的是商业地产，如住宅小区公建门市房，因不是为居住使用，不属于消费购房。对商住两用房屋是否属于消费购房，要从该房屋是否属于购房人唯一住房来考量。如果查明属于购房人的唯一住房，应认定为消费购房；如果不属于唯一住房，不应认定为消费购房。
3、购买的房屋为购房人的唯一住房。此情况十分复杂，对此，管理人因能力有限，很难准确进行认定。比如，购房者以他人名义购买住房但实际居住，管理人只能调查到房屋属于名义购房人，无法调查到房屋是否属于实际购房人。实践中，管理人只能采取两个办法审查：一是审查购房人是否在破产房企购买的房屋内居住；二是到房屋登记中查询购房人是否还登记有其他房屋。
4、支付50%以上房款。如果未支付50%以上房款，符合消费购房人其他条件的，也不能否定消费购房人地位。如果购房人主张交付房屋及办理产权证并愿意支付全部房款的，没有其他障碍的，管理人也要继续履行合同，办理产权过户。
四、如何判断是否构成个别清偿
破产程序中的个别清偿，是指债务人（或破产人）在受理破产前六个月内，或受理破产后，以债务人责任财产对个别债权人做出清偿、并使债务人财产利益受损的行为。破产程序是概括清偿程序，以债务人的财产对债权人统一、公平、有序清偿，这也是破产制度的核心和精髓。如果允许个别清偿，将破坏破产制度的基石，破产制度的价值将不复存在。
考量是否构成个别清偿，首先要看用以清偿的财产是否属于债务人财产。如果属于债务人财产，以其对单个债权人的清偿即属于个别清偿；如果不属于债务人财产，不能构成个别清偿。其次，要看清偿的时间。在破产前六个月内以债务人责任财产对个别债权进行清偿的，管理人可以申请法院撤销；法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的清偿无效。最后，要看个别清偿是否使债务人财产受益。破产前个别清偿使债务人财产受益的，清偿行为有效。虽然破产法规定受理破产后个别清偿无效，但笔者认为如果清偿使债务人财产受益，清偿行为的效力还是可探讨的。
对房企来说，在购房人（非消费者）已全额支付购房款情况下，破产后向购房人交付房屋并办理产权过户登记，或在破产前已交付房屋破产后办理产权过户登记，是否构成个别清偿呢？
判断交付房屋、办理产权过户登记是否构成个别清偿，首先要考量交付或办理过户登记的房屋是否特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定，“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”、“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产。如果房屋已特定化，即不属于债务人财产或破产财产，交付房屋、办理产权过户登记不构成个别清偿。也就是说，购房人已完全支付对价的已建成房屋属于特定物，不属于企业破产财产，购房人可以请求继续履行合同，交付房屋及办理产权过户登记。对于未竣工的房屋能否认定为特定物的问题，司法实践中存在不同的认识。如有的法院认为，尚未竣工验收的房屋只要经相对人选定后也属于特定物，如相对人已完全支付对价，则该房屋不属于企业破产财产；也有法院认为，尚未竣工验收的房屋不属于特定物，即便当事人已支付完全部价款，该财产仍属于企业破产财产。笔者认为，房企合法取得预售许可证后，与购房人签订购房合同，出售尚未竣工的房屋是合法的。只要购房合同中载明出售房屋的地址、坐落、门牌号、楼层、面积等特定信息，且实际建成的房屋符合购房合同约定的特定信息，房屋即属于特定物，与是否竣工验收无关。如果房企与购房人仅签订了意向书等协议，未约定购买房屋的特定信息，或虽约定房屋特定信息，但房企破产时房屋尚未建成，则不能认定房屋已特定化，购房人不能请求继续履行合同，交付房屋及办理产权过户登记。
如果房企以房屋抵债给债权人，破产后向债权人交付房屋并办理产权过户登记，或在破产前已交付房屋破产后办理产权过户登记，是否构成个别清偿呢？
笔者认为，根据《企业破产法》第16条规定，在法院受理破产后，债务人以房屋抵债对个别债权人清偿并与债权人签订购房合同的，构成个别清偿，清偿行为无效；根据《企业破产法》第32条规定，在法院受理破产前六个月内以房屋抵债对个别债权人清偿并与债权人签订购房合同的，构成个别清偿，管理人可以申请法院撤销。如果在法院受理破产前六个月之前以房屋抵债对个别债权人清偿并与债权人签订购房合同，破产后向购房人交付房屋并办理产权过户登记，或在破产前已交付房屋破产后办理产权过户登记，是否构成个别清偿呢？笔者认为，如抵债房在破产前六个月内交付的，属于个别清偿，管理人有权申请法院撤销；如抵债房在破产前六个月之前已经交付，房企破产后办理产权过户登记手续不属于个别清偿。
五、享有优先权消费购房人购房合同的履行
1、如果消费购房人选择继续履行合同，请求管理人交付房屋为其办理房屋产权过户登记，管理人查明购房人已经按照购房合同的约定支付了全额购房款的（未全额支付的要求其补交），向其交付房屋并为其办理产权过户登记。如果房屋已经设定抵押，管理人可以要求抵押权人注销该房屋的抵押登记。如果抵押权人拒绝注销，管理人向购买该房屋的消费购房人释明，由消费购房人起诉，请求法院判决其享有优先于抵押权的房屋取得权，判决将该房屋过户给消费购房人。或者，管理人通过拍卖、变卖方式处置该房屋，消费购房人作为优先购买人参与竞买，已支付的购房款可抵作拍卖价款。房屋拍卖成交后，管理人申请法院向房屋登记中心下达协助执行通知书，将已拍卖出售的房屋过户给买受人。如果原购房人未能竞买成功，可以行使购房款返还优先权。
2、如果消费购房人选择请求解除合同、返还购房款，管理人可以该房屋拍卖处置所得返还购房款。享有优先权的范围仅限于购房款本金，利息、违约金、损害赔偿金等不享有优先权，作为普通债权。如果该房屋拍卖所得不足以支付消费购房人已支付的购房款，也仅以拍卖所得为限返还，不得以其他财产处置所得返还。
六、不享有消费购房人优先权的购房合同的处理
1、如果购房人未按照购房合同的约定支付全部购房款，管理人可以依据《企业破产法》第18条的规定，解除双方均未履行完毕的购房合同。合同解除后，购房人可以就已支付的购房款、利息或违约金，以及损害赔偿金等向管理人申报债权。该等债权性质为普通债权。
2、如果购房人已按照购房合的约定支付了全部价款，购房合同不能构成双方均未履行完毕的合同，管理人无权依据《企业破产法》第18条的规定解除合同。如果房屋已抵押，且抵押权人不同意注销抵押的，管理人可以依据《合同法》第94条和110条的规定，以不能实现合同目的，以及合同根本无法履行为由，解除双方签订的购房合同。如果房屋无抵押、查封，也不存在一房二卖等无法办理过户等情形，购房人请求管理人继续履行购房合同，管理人查明不构成个别清偿的，应当继续履行合同。
3、房企破产后，未经管理人同意，私自转让商品房的，房屋买卖合同无效。房企取得的购房款交给管理人的，管理人以不当得利返还给购房人。未交给管理人而用于偿还债务的，管理人以企业破产后个别清偿无效为由，要求受偿人返还购房款。房企相关责任人构成犯罪的，管理人依法追究其刑事责任。
4、购房合同无效或解除后，房屋已交付给购房人的，管理人有权要求购房人返还房屋。购房人拒绝返还，未居住的，管理人有权封存房屋；已居住的，管理人向法院起诉购房人返还房屋。
七、抵押物价值大于被担保的债权对购房合同的影响
如前所述，房企将不动产整体抵押给银行，如果银行不同意注销抵押，管理人只能以不能实现合同目的以及合同根本无法履行为由，解除与非消费购房人签订的购房合同。
如果预期抵押物价值远远大于被担保的债权，管理人能否仍按照前述方式处理与非消费购房人签订的购房合同呢？如笔者处理的房企破产案件中，属于债务人财产的房屋评估价值近7000万元，有财产担保的债权为3000万元，因房屋抵押无法继续履行购房合同涉及的房屋价值不到2000万元。如果管理人将该价值2000万元的房屋暂时不变现处理，将债务人财产价值5000万元的房屋出售，变现所得5000万元，抵押权人就此实现3000万元优先受偿权后，应对全部不动产撤销抵押。在此情况下，管理人是否应继续履行前述涉及价值2000万元房屋的购房合同呢？对此，笔者认为，破产法的基本原则是公平、有序清偿债务，本案中还有近2亿元的普通债权，假如将债务人7000万元财产划分为可供普通债权人受偿的财产5000万元和可能涉及全额受偿的财产2000万元两部分，如果以可供普通债权人受偿的财产5000万元偿还担保债权，而可能涉及全额受偿的财产2000万元不偿还担保债权，却因可供普通债权人受偿的财产偿还了担保债权而受益，显然对普通债权人是不公平的。对此，笔者认为，两部分财产按比例清偿担保债权，清偿后余额各自受偿的做法是相对公平的。
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金玉成
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