政府原因导致逾期办理不动产权证，责任谁承担？
2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》正式公布，并规定在2015年3月1日正式施行。之后，国土资源部要求，对已完成职责和机构整合，具备颁发新版证书条件的地方，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书;对未完成职责和机构整合的地方，要继续按照原有职责发放各类旧版证书，确保登记工作不断，秩序不乱，平稳有序。条例实施后，无论是依法颁发的新证书，还是继续颁发的各类旧证书，以及条例实施前已经依法颁发的各类证书，都继续有效。力争2015年底全面颁发新证书。基于此要求，各地在2015年底、2016年初开始逐步办理新证书，即不动产权证书。但是，由于各地政府准备不足，导致不动产登记中心出现了大量的办证资料积压，尤其是开发商在2015年底及2016年初新交付的房产，大量的权属证书无法及时办理，导致购房者以开发商未按照《商品房买卖合同》的约定期限办理权属证书而追究开发商逾期办证的违约责任。近期，该类案件在各地均有不同程度的批量发生。那么，此种情形下，开发商是否需要承担逾期办证的违约责任呢？本文将针对因政府原因导致逾期办证的问题进行简要探讨。
一、 政策调整导致逾期办证，开发商可免责
案例：2001年8月31日，谢某与置业公司签订商品房买卖合同，购买置业公司开发的某小区房屋。合同规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；在商品房交付使用后240天内，出卖人需将房屋产权过户至买受人名下，否则因出卖人原因逾期的，每日按总房款的0.1％支付违约金。合同订立后，谢某于2002年7月28日办理了入住手续，但直至2003年9月11日才取得所有权证，谢某遂诉至法院要求置业公司承担逾期办证违约金。置业公司辩称， 2002年7月房屋交付使用后置业公司随即将所有资料报海淀房管局，但海淀房管局以新下发的规定为由，要求先办理规划部门验收后方受理登记，置业公司按照新规定的要求申请规划验收才导致逾期办证，这是因政府行政政策的变化造成，置业公司不应当承担违约责任。
一审过程中，法院向海淀房管局权属管理科调查取得如下情况说明：置业公司开发建设的某小区权属办理材料于2002年8月份交到我科，申请商品房确权手续。按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但2002年7月22日北京市规划委员会与北京市国土资源和房屋管理局共同下发了《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(市规发[2002]874号)的文件，该文件规定：凡2002年1月1日以后竣工的项目均须到规委先行办理规划验收，然后才能到房屋登记部门办理权属登记手续。置业公司申请登记的时候恰逢该文件开始实施，因此我科并未受理置业公司的登记申请，要求其先到海淀区规划局办理规划验收手续。一审法院认为根据海淀房管局权属管理科出具的情况说明，可以证实置业公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了确权材料，履行了自身的义务，但由于北京市有关部门下发了新的文件，办理权属登记手续需到相关部门先行办理验收手续，因此导致谢某房屋产权证延期办理，置业公司不具有过错，故驳回谢某请求。后谢某不服一审判决上诉，二审法院亦维持了该判决。
实际上，由于政府政策调整等抽象行政行为引发的开发商逾期办证，如果经法院审理查明开发商在逾期原因中没有过错的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第18条的规定，不能归因于“由于出卖人的原因”，则开发商可不承担逾期办证的违约责任。具体到本案，首先置业公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了办理初始登记的确权材料，履行了自身的办证义务，遇到政策调整后，置业公司又积极配合按照新政策规定办理验收手续，验收手续完成后又立即再次前往海淀房管局报送办理初始登记的确权材料，一系列行为均证明置业公司已积极履行了自身义务，对逾期办证不具有过错。所以本案判决将政策调整因素划分为“非由于出卖人的原因”，从而排除了开发商的违约责任。
二、政府部门拖延办理导致逾期办证，开发商不可免责
案例：2011年4月2日，董某与首创公司签订商品房买卖合同，约定董某购买首创公司开发的位于沈阳市东陵区房屋一处。合同约定，首创公司应在2012年8月30日前将符合合同约定的商品房交付董某使用，交付使用后365日内首创公司应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因首创公司责任逾期办证的，首创公司每日支付房款万分之一的违约金。合同签订后，董某按约定支付了房款，首创公司于2012年8月24日交付房屋，但于2013年11月15日方取得房屋所有权初始登记批复，董某于2014年11月12日才取得房屋所有权证并以首创公司逾期办证提起诉讼。首创公司辩称其已在2012年8月30日前将房屋交付给原告，并已按合同约定将产权资料报登记机关备案，但由于登记机关延迟办理，房屋产权初始登记批复于2013年11月15日才下发，这是导致首创公司未能按约履行合同义务主要原因，柏基置业没有主观过错,不应承担违约责任。
法院审理认为，首创公司虽主张逾期办证系登记机关延迟办理所致，但其并未提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。根据合同约定，将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务应由首创公司承担，首创公司应在2013年8月24日前履行办理权属登记备案的义务，但其于2013年11月15日才将该义务履行完毕，故应承担逾期办证82天的违约责任。
实践中，在业主起诉开发商逾期办证的案件中，有不少开发商会将逾期原因的矛头指向政府的行政效率，认为政府部门拖延办理才是导致逾期办证的重要原因，但这与政策调整导致逾期办证的情形不同，开发商以此理由进行抗辩时，往往难以得到法官的支持，原因有以下三点：首先，所谓政府拖延办理房产证导致逾期办证的，一般并非只是政府单方面效率不高所致，开发商也负有对整体办证时间不能准确把握和调控的责任，比如与业主签订的商品房买卖合同中约定办证期限过短，或向相关部门提交办证材料过晚，以致从材料提交到政府部门至办证截止期限之间的预留时间太短，留给政府的期限不足以其部门内部完成办证流程；其次，开发商难以就其主张的“政府拖延办理”这一抗辩理由进行举证，不能提供按期向政府部门提交资料的收件凭证，另有部分开发商以政府某两个或多个部门不配合导致办证逾期为抗辩理由，亦容易陷入空口无凭或所举证据效力低微的不利处境；最后，即使的确是因为政府一个或多个职能部门的拖延造成逾期办证，由于合同和具体行政行为都具有相对性，此时开发商也难以免责，而是应该首先向业主承担违约责任，再向特定的政府职能部门进行追偿。与不可诉的政策调整、法律规定这类抽象行政行为不同，政府职能部门的具体行政行为具有可诉性。故在上述情形下，开发商应首先根据合同关系向业主承担违约责任，再根据与政府部门之间的具体行政行为请求职能部门予以赔偿。
三、合同中约定免责条款，开发商可免责
案例：裘某与银河公司于2009年12月签订了房屋买卖合同, 约定裘某购买银河公司开发的某小区房屋一套，并约定实际交房之日起60日内,由双方向房屋所在地土地房屋登记机构履行办证手续,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；因银河公司责任未按期办理手续,银河公司需向裘某支付违约金。双方补充约定,银河公司接受裘某委托办理合同登记备案、产权登记事宜,如受政策及专业部门有关规定、工作程序影响,未能按期办理相关手续的,银河公司不承担违约责任。合同签订后,裘某履行了全部付款义务,双方于2011年8月4日实际交房。2012年5月, 国土部门与银河公司协议调整该小区用地红线,小区用地面积及土地出让金随之调整。因此，直至2012年7月13日，银河公司才为裘某办理房屋权属登记并取得业务受理单，裘某以逾期办证为由将银河公司告上法庭,要求其承担违约责任。
重庆市某区人民法院审理后认为, 银河公司在经主管部门批准进行施工的情况下，发生用地红线调整，需补充履行用地手续的事实，继而造成逾期办证，并无证据证明该事实系由银河公司原因所致，由此造成的逾期办证不应归责于银河公司。同时依双方合同中的补充约定，上述情况导致逾期办证的银河公司应该免责。二审法院也认定，双方补充约定“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响致使逾期办证免责”的条款有效，对于该条款中“专业部门”的理解，应从本合同的性质、并联系上下文进行解释，“专业部门”应包括政府部门的国土、规划部门，故银河公司可依该条款免责。
所以说，开发商与业主签订商品房买卖合同时，为避免因政府原因逾期办证导致开发商担责的法律风险，部分开发商会在合同补充条款中加入“因政府政策、规定或工作程序影响导致逾期办证的，开发商可免责”的免责条款，这一免责条款经双方同意签署后，如遇逾期办证纠纷，法院一般倾向于认可该条款的效力而认定开发商不担责。
综上，由于法律法规及政策等行为导致的办证逾期，开发商一般可以免责。若办证逾期责任是由于政府部门拖延等原因造成的，开发商应按照合同相对性原则承担责任，并可根据政府具体行政行为拖延给开发商造成的损失而要求赔偿。同时，开发商亦可在合同中约定相应的政府行为造成的逾期行为可以免责，从而免于承担相应的责任。
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刘汉文
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