购房者逾期付款时开发商合同解除权问题解析
在商品房买卖合同履行过程中，按时足额支付房屋价款是购房人应履行的主要合同义务之一。但在实践中，一些购房人不遵守合同约定而逾期付款的行为多有发生。根据《商品房买卖合同》的约定，购房人逾期支付房屋价款的，应当承担支付逾期违约金、合同被解除等违约责任。在此情形下，作为合同相对方的房地产开发企业如何按照约定追究违约责任，如何行使合同解除权呢？
为了分析房地产开发企业的商品房买卖合同的解除权的行使，我们先了解两个实例。
【案例一】2005年12月6日，原告（某置业公司）与被告（田某）签订了《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市嘉定区某商品房，总价款2157650元，被告应于2005年12月30日前支付首期房款867650元，余款1290000元办理银行贷款。合同签订后的2006年1月20日，被告只支付了687650元。虽经原告发函催讨，被告一直未支付余款。根据合同的约定，被告若未按合同约定的时间付款，逾期超过45天后，原告有权单方面解除合同，被告应承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的2％。2011年4月，原告起诉，要求解除原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》，并要求被告支付赔偿金43153元。
针对原告起诉，被告认为，原告享有的合同解除权因除斥期间届满而消灭。被告于2006年1月20日逾期支付了首付款687650元，原告在被告逾期付款45天后的2006年2月16日即享有合同解除权，但原告在长达5年多的时间内从未行使该权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告行使解除权已经超过了一年的期限，故原告的合同解除权已经消灭，其主张不应获得法律的支持。
法院审理认为，被告在2005年12月30日仍未支付购房首付款867650元的行为已经构成违约，根据合同关于逾期超过45天，原告有权单方面解除合同的约定，对被告逾期超过45天仍未支付首付款的行为，原告解除合同的条件已经成就，即已享有合同解除权。但原告直至2011年4月才行使该项权利，要求解除原、被告间的合同，显然，原告行使合同解除权利的时间已经超过了一年的行使期限，该权利因行使期限届满而消灭。同时，原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求系建立在合同解除权的基础上，现因原告的合同解除权已经消灭，故对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，判决驳回原告的所有诉讼请求。
【案例二】2011年7月，刘女士购买了重庆渝北区的一处别墅，刘女士与盛和公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总成交金额为697万元，付款方式为分期付款，即刘女士应在2011年7月30日前支付房款174万元，2011年12月30日前支付房款100万元，2012年3月30日前支付房款100万元，剩余房款323万元于2012年6月30日前一次性支付完毕。同时合同还约定，刘女士若逾期付款超过30日的，盛和公司即有权解除合同。
合同签订后，刘女士于2011年7月30日前分3次向盛和公司支付房屋价款共计174万元，支付完毕了合同约定的第一期房款。之后，因为资金紧张，刘女士于2012年4月28日、12月27日先后支付房款各100万元，盛和公司出具了对应的收据，按照合同约定两笔款项均属于逾期支付。此时，刘女士尚欠盛和公司323万元尾款。一直到2013年8月初，刘女士仍没有支付323万元的尾款，故盛和公司将刘女士告上渝北区法院，要求解除商品房买卖合同。此时，该房屋房价已经上涨百万余元，刘女士在开庭前付清了323万元尾款。但盛和公司在收到323万元又立即将该笔尾款退还给了刘女士。
渝北区法院经审理认为，刘女士于2012年12月27日延期支付100万元房款时，盛和公司同意继续履行合同，双方均应继续依约履行合同义务。此后，刘女士在2012年12月27日后至盛和公司起诉前，未再支付任何款项，再度延迟履行，盛和公司即享有合同约定的解除权。据此，法院对盛和公司提出的解除合同的诉讼请求予以支持。刘女士不服判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。
重庆市第一中级人民法院审理认为，刘女士如期支付第一期购房款后，未依约支付第二、三期购房款，盛和公司本享有相应期间内的合同解除权。刘女士在2012年分两次向盛和公司支付购房款200万元，盛和公司接收该款，并向刘女士出具收据，此行为应视为盛和公司同意与刘女士继续履行合同，盛和公司享有的约定合同解除权至此消灭，再以刘女士存在逾期付款违约行为为由，主张新的约定解除权，缺乏法律依据。故改判驳回盛和公司的诉讼请求。
以上两个案例，均是购房人逾期支付购房款，且逾期时间均已达到合同约定的解除条件，但开发商解除合同的诉请未能获得法院支持。既有合同约定，又有违约事实，为什么开发商的解除权还未能获得支持呢？实际上，购房人逾期付款的，开发商解除合同的，应具备相应的条件，行使相应的程序，并遵守相应的期间规定。
一、购房人逾期付款，开发商合同解除的条件。
根据我国合同法的规定，合同的解除条件可以分为约定解除条件与法定解除条件。《合同法》第93条的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”也就是说，开发商与购房者在《商品房买卖合同》中可以约定，在某个或多个条件成就时，一方或双方即可以解除合同，这就是约定解除条件。《合同法》第94条规定了合同解除的法定情形，即直接规定解除合同的情形,当法定情形条件具备时,解除权人可直接行使解除权，这就是法定解除条件。
作为开发商，一般会在合同中约定解除合同的条件，上述两个案例中的约定即是明证。若当开发商未在合同中明确约定可以解除合同的条件时，就只能适用合同法规定的法定解除条件了。当然，除《合同法》第94条规定外，《合同法》第167条规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”也就是说，若解除合同的理由既不符合双方关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》规定可行使法定解除权的情形，合同是不能解除的。结合本文中的案例二，盛和公司虽然同时具备了约定解除合同的条件与法定解除合同的条件，但很遗憾的是，最后还是未能解除合同。其主要原因在于，在相应条件具备时，盛和公司以自己的行为明确放弃了解除合同的意愿。也就是说，盛和公司以自己的行为改变了已经成就的条件，导致最终的争议事实已经不符合约定及法定的条件。当然，对于法院的最终判决，笔者认为还是存在一定的问题，因为最后一笔款项的严重逾期，使约定的解除条件重新成就了，且根据《合同法》第167条的规定，法定的解除条件也具备了，所以，二审法院的判决似乎不符合具体事实及法律规定。
二、购房人逾期付款，开发商合同解除的程序。
《合同法》第96条规定，“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此可以看出，合同解除权的行使，在程序上必须要向相对方发出通知。实践中，该通知应当采用书面的形式。当通知到达对方时，合同即行解除。所以，开发商在购房人逾期付款时，若约定解除条件和/或法定解除条件成就的，则应以书面的形式及时通知解除。本文两则案例中的开发商似乎均未在起诉前履行该法定程序。
那么，当解除条件成就时，未通知解除合同，而直接向法院起诉或向仲裁机构申请解除合同的，是否属于未履行通知义务而不能解除合同呢？这一问题在我国法律目前没有明确的规定，各法院对此问题认识也不完全一致，目前存在两种观点，一种观点认为，《合同法》第96条规定了合同解除时，解除权人应当通知对方。解除权人未履行通知义务而直接起诉，因违反法律规定，不发生合同解除的效力，合同不能解除。该意见的主要理由是通过仔细分析法条的意思，“应当通知”的规定应视为解除合同的必要程序。另外一种观点认为，如果约定的解除条件成就或者符合法定解除的条件，应当允许当事人未经通知直接起诉解除合同。法院向相对人送达诉状副本时合同即能够解除。
笔者更赞同第二种观点。从立法目的来看，我国合同法第96条规定在解除合同前应当通知相对方，其宗旨在于限制解除权人不能随意解除合同，维护合同相对人的知情权，做到权利与义务的对等，维护交易稳定。但对解除通知的方式并没有明确的限定。笔者认为，解除权人起诉至法院，立案时向法院提交诉状，提出解除合同的诉讼请求，阐述解除合同的意思表示及理由。法院向相对方送达诉状副本，使相对方知悉解除权人的意思，解除权人通过法院送达的方式即为履行了合同法规定的通知义务。这属于一种特殊的通知方式。本文两个案例中，在开发商直接起诉解除合同时，法院就此通知的程序问题并未论及，也从侧面说明认可该种观点。
三、购房人逾期付款，开发商合同解除的期限。
《合同法》第95条的规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 最高人民法院《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第24条规定，“当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。”
根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。
所以，当购房者逾期付款时，开发商应当掌握解除权行使的期限，可以通过发函、起诉等方式行使解除权。如果超过期限不行使解除权的，则合同解除的权利即丧失。本文第一个案例中，双方并没有约定解除权行使的期限，原告亦未行使催告权，故应适用一年的解除权行使期限。但原告在被告逾期后，未在规定的期限内通过书面发函等方式行使解除权，而是在时隔五年多方起诉解除合同，从而导致法院没有支持合同解除的诉讼请求。
综上，当购房者逾期付款，开发商欲解除《商品房买卖合同》的，则应判断解除的条件是否具备，当条件具备的前提时，应在约定或法定的期限内，按照程序通知购房者解除合同。
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刘汉文
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