观韬观点｜唯一住房可以被执行吗？怎么理解“生活所必需”住房？

作者：谭澈 邹晓彤 何苗苗

导言：在民事执行领域，“唯一住房”能否被执行一直是备受关注且颇具争议的焦点问题。过去，社会上广泛流传着“被执行人的‘唯一住房’法院不能强制执行”的观点，使得许多人在涉及债务纠纷时，对唯一住房的执行问题抱有错误的认识。然而，法律的规定与实际执行情况远比这一简单理解更为复杂。最高人民法院的相关规定及一系列司法实践案例表明，“唯一住房””并不等同于“生活所必需”住房，二者存在本质区别。唯一住房仅从数量上界定房屋情况，而“生活所必需”住房的判断需综合多方面因素，这一认识的转变对于正确理解和处理执行案件中的房屋执行问题具有关键意义。准确界定“生活所必需”住房不仅关乎申请执行人债权的实现，更涉及被执行人基本人权的保障。因此，深入探讨“唯一住房”与“生活所必需”住房的关系以及执行程序中“生活所必需”住房的认定标准，具有重要的理论和实践价值。

一、“唯一住房”的由来与“生活所必需”住房的关系

提及“生活所必需”住房的概念时，许多人脑海中浮现的往往是“唯一住房”这一概念。“被执行人的‘唯一住房’法院是不能强制执行的”，这个观点深入人心，但实际上，我国法律并未明确指出，当被执行人仅拥有一套住房时，法院不能采取强制执行措施。“唯一住房”法院是不能强制执行的，这一说法来源自2004年最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第六条，该条在《查扣冻规定》后续修订过程中始终得以保留。该条规定：“对于被执行人及其所抚养家属生活必需的住房，人民法院有权查封，但不得进行拍卖、变卖或用以抵偿债务”。

在该法律规定中，并未提到“唯一住房”的概念，但在司法实践过程中，待执行的房产往往为被执行人的“唯一住房”。若以房产偿债，需先将房产变现，而房产变现需通过折价、拍卖、变卖三种途径实现，根据“有权查封，不得拍卖、变卖或者抵债”的规定而无法“变现”。由此很多法院在执行“唯一住房”时，都依据《查扣冻规定》第六条的规定未予拍卖、变卖或用以抵偿债务，故长期以来，“被执行人的‘唯一住房’法院是不能强制执行的”逐渐成为很多人心中根深蒂固的观点。

但实际上，“唯一住房”和“生活所必需”住房存在很大区别，“唯一住房”仅以数量判断房屋是否可被执行，“生活所必需”住房则不简单与数量挂钩，例如被执行人仅有一所房屋，但房屋面积超出维持正常生活的基本需要，那么也可能被认定为不是“生活所必需”住房。笔者检索的部分司法案例中可以体现该观点，例如在申请执行人谢远忠与被执行人曹建荣、皮海燕、襄阳兆富大酒店有限公司（下称兆富大酒店）民间借贷纠纷执行案件中，湖北省高级人民法院在认定本案中争议房屋是否是异议人及其受扶养人的生活所必需住房时，认为应当围绕涉案房屋是否超出当地住房保障政策规定的最低住房保障标准等多种要素进行全面审查。又如在申请执行人梁瑞基与被执行人黄永良民间借贷纠纷执行案中，肇庆市端州区人民法院在判断被执行人及其所扶养家属生活所必需的住房时，认为要综合考虑被执行人的住房面积、位置、住房实际使用情况、收入来源等各方面的因素，不能片面地判断唯一住房即为“生活必需住房”。

“唯一住房”≠“生活所必需”住房，那么如何界定法律规定的“生活所必需”住房就十分重要。

二、执行程序中“生活所必需”住房的认定

很多社会群众乃至部分司法人员都误以为只要是被执行人名下的唯一住房，就无法强制执行，这种误解曾经给了很多“老赖”可乘之机。如上文所述，唯一住房和“生活所必需”住房存在很大差别，只拥有一套住房并不一定是生活所必需。最高人民法院于2015年5月5日出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（20年修订版本也未发生改变），在该规定第二十条中对于不属于“生活所必需”住房的情况进行了界定，此外，笔者总结了各省的文件政策及目前的司法实践状况就何谓“生活所必需”住房进行分析，以供大家参考：

（一）何为生活所必需的居住房屋？

目前司法解释以及官方文件尚无对生活所必需的居住房屋的明确统一定义，最高人民法院的法官在回答有关记者的提问时，也只是认为应当将当地的风俗习惯和实际的经济发展状况都作为考量的因素，但是并没有给出具体的审查判断标准。因此，“为生活所必需”需要依靠法官的自由裁量权来判断。

（2010）深宝法执字第8393号案件中，法官认为，界定生活所必需的居住房屋需综合考量，如被执行房屋的间数、面积、位置、价格等基本情况、被执行房屋的实际居住情况、被执行人的社会生存能力等因素。另外，在判断是否为生活所必需的居住房屋时，除了考量房屋的因素、被执行人的因素，有时还需要考量被执行人所抚养家属的情况、被执行人户籍与房产是否一致等其他因素。

（二）“生活所必需”的居住房屋的判断标准

在笔者检索的司法案例中，被执行人所拥有的房屋数量往往影响法官对待执行房产是否为被执行人“生活所必需”的判断。

1.   被执行人有多处房产，待执行房产是否可以认定为生活所必需住房？

（1）一般情况下，如果被执行人名下有多处房产，则法官不会支持待执行房产为生活所必需住房的主张。广东省深圳市宝安区的法官表示，“首先，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，应当考虑被执行人所抚养家属的具体人数。如没有抚养家属，原则上仅限为一间住房。如果被执行人拥有两间住房，就具备执行的条件”。司法实践中，部分法官持有相似的裁判观点，笔者简要梳理如下：

（2）在一些特殊情况下，被执行人名下虽然有多处房产，但待执行房产也可能被法官认定构成生活所必需住房。例如在（2024）京02执复368号案件中，当事人石某、许某，二人在北京仅有一处房产，被执行人石某、许某在辽宁省另有两处房产，但该两处房产均存在多起查封。因此，法官根据实际情况判断，认为虽然待执行房屋并非石某、许某的唯一住房，但考虑到该房屋系维持被执行人在当地（北京）生活工作所必需的居住房屋，而沈阳市的房产均已被查封，且无证据证明石某、许某就待执行房屋取得过租金保障。执行实施部门在处置该房屋后，综合考虑本案实际情况，从房屋变价款中为二被执行人保留住房租金，符合法律规定，保留金额亦无不当。

从该法官的意见可以看出，虽被执行人存在多处房屋，但考虑到被执行人的生活工作的实际情况、房产目前所处的状况，也可以认为其北京的一套房产构成生活所必需住房。

2.被执行人只有一处住房（唯一住房），是否一定被认定为生活所必需住房？

（1）被执行人虽名下只有一处房产，但存在下列情形，可以推定被执行人不具有一处住房，因此可以执行。

由于法院查询手段等因素的限制，法院往往只能够查询被执行人本地房屋的数量，因此，在司法实践中，常对被执行人的房屋数量进行一定的推定。在江苏省、浙江省都对此做出了相关的司法解答，即在下面情形下，不认为当事人具有一处住房，而应当执行：（一处住房：指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋），此外在笔者查询到的司法案例也与上述司法解答意见一致。

（2）被执行人只有一处住房，但超过当事人生活所需，仍然可以执行。

司法实践中，针对“生活必需住房”的概念，浙江省高级人民法院的相关司法解答认为，下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：（1）住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50%以上的；（2）被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。江苏省高级人民法院的相关司法解答认为，是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：（1）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（2）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。

（3）构成生活所必需的房产，在一定情况下也可执行。

依据最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第三款，若申请执行人依照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其抚养的家属提供住房，或者同意按照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中预扣五至八年的租金，即便被执行人以涉案房产为本人及其抚养家属维持基本生活所必需的住房为由提出异议，人民法院亦不予支持。这表明，只要申请执行人确保了被执行人的基本生活需求，即便涉案房产是其生活所必需，亦可被执行。

在司法实践中，此规定一定程度上减轻了法官的工作负担，若申请执行人依照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其抚养的家属提供住房，或者同意按照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中预扣五至八年的租金，法官无需再判断房产是否为被执行人生活所必需，即可依据规定执行房产。此举也在一定程度上加强了对债权人权益的保护，在以往实践中，被执行人常以生活所必需住房为由提出异议，导致执行受阻，申请执行人的债权难以实现。该规定打破了这一僵局，使得申请执行人在满足一定条件下，能够对被执行人的生活所必需住房进行处置，有效提高了债权实现的可能性。其常见情形如下表。

综上所述，《查扣冻规定》《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》都在寻求衡平申请执行人的债权和被执行人的基本人权，这两个规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对申请执行人与被执行人的利益进行全面的评价、选择和衡量，不过分地损害任何一方当事人的利益。其立法考量在于当债务人生存权与债权人债权发生冲突时，涉及维持债务人基本生存的利益高于债权人的债权，但如果不危及债务人的基本生存时，则要最大限度实现债权人的债权。

（4）其他因素可能影响案涉唯一住房是否为生活所必需住房的判断。

总结来看，其他可能影响生活所必需住房判断的因素包括：

①  房屋的基本状况。房屋的面积大小、房间数量等是否超出了社会一般民众的居住水平，如果被执行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不属于生活所必需的居住房屋。

②  房屋的使用情况。被执行人是否实际使用该房屋，以及房屋的主要用途是否为家庭自住，若房屋长期处于空置状态，或者被用于出租经营使用，说明被执行人肯定存在其他住处，案涉住房可以执行。

③ 被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、工作、收入、年龄等，不同的被执行人的生活自理能力也不一样，假如被执行人已经无劳动能力，无固定收入来源，执行唯一住房时就必须慎重。

④  被执行人的家庭情况。被执行人是否与家庭成员共同居住，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行唯一住房时可能关注的事项。

参考文献：

[1]山东省高级人民法院：《详解：被执行人名下的唯一住房能否执行？》，载微信公众号“山东高法”，2020年4月3日

[2]浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》，浙高法执〔2014〕12号

[3]江苏省高级人民法院《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》，2017年4月4日

[4]参见湖北省高级人民法院（2019）鄂执复 80 号执行裁定书。

[5]参见广东省肇庆市端州区人民法院（2017）粤1202执异62号执行裁定。

[6]赵宏伟，韩磊：《生活所必需的居住房屋的司法界定》，载《人民司法（案例）》，2012年第四期