观韬视点 | 浅谈管理人解除房屋租赁合同后承租人预付剩余租金的法律性质

作者：金玉成

内容摘要：

关于管理人解除作为出租人的债务人与承租人签订的房屋租赁合同后，承租人在法院受理债务人破产申请前预付的剩余租金的法律性质，主流审判观点认为因房屋租赁合同已解除，债务人继续占有剩余租金构成不当得利，依据《企业破产法》第四十二条规定，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。对此，笔者认为，预付租金发生在法院受理破产申请前，已与债务人资金混同且无法认定该租金使债务人财产价值增加或运营价值提升，不符合为全体债权人的共同利益以及破产程序的顺利进行而负担债务的共益债务认定标准。该租金的返还请求权不属于共益债务，应属于普通债权。

2010年1月1日，债务人甲公司与承租人乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定甲公司将其所有的厂房出租给乙公司，租期十年至2020年1月1日合同终止，年租金100万元，乙公司于合同签订时一次性付清十年租金1000万元。合同签订后，甲公司依约将厂房交付给乙公司使用，乙公司依约支付了十年租金1000万元。2015年1月1日，法院受理了甲公司破产清算申请，管理人依照《企业破产法》第十八条的规定解除了该房屋租赁合同，乙公司将厂房返还给甲方公司管理人，但同时向管理人主张预付剩余租金500万元作为甲公司共益债务应向乙公司予以清偿。

对管理人解除债务人作为出租人与承租人签订的房屋租赁合同后，承租人预付的剩余租金属于共益债务还是普通债权，审判实践中主流观点认为属于共益债务。理由是《企业破产法》第四十二条规定，人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（三）因债务人不当得利所产生的债务。出租人解除合同、收回租赁物，则其继续占有承租人预付的租金即失去法律依据而构成不当得利，且解除行为发生在法院受理债务人破产之后，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。

对解除房屋租赁合同后承租人预付剩余租金属于共益债务的观点，笔者认为有待商榷。

    一、预付剩余租金属于共益债务的审判实践观点

（一）相关案例

1、最高人民法院（2021）最高法民再194号民事判决

主要观点：关于案涉合同解除后，佳建公司占有的剩余25年经营使用权转让金是否构成不当得利的问题。不当得利的构成包括：1.一方获得利益；2.一方获益无法律根据；3.致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。其中“一方获益无法律根据”中包括因给付目的欠缺而发生不当得利情形，即合同无效、不成立、被撤销以及解除后，给付人并没有实现其给付目的。本案中，无论案涉《商铺经营使用权转让合同》性质为何，因为在签订《商铺经营使用权转让合同》时王君预付了30年的经营使用权转让金，而实际仅使用5年，合同解除后，案涉商铺的使用权返还给佳建公司，王君给付的剩余25年经营使用权转让金不能实现给付目的，佳建公司继续占有，构成不当得利。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一款第三项规定，在人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。本案案涉《商铺经营使用权转让合同》解除后，佳建公司需返还王君的剩余25年经营使用权转让金430，637元应认定为共益债务。

2、湖南省高级人民法院（2019）湘民终278号民事判决

主要观点：郑能志预付的剩余租金应作为共益债务。本院认为，在租赁合同关系中，合同解除后承租人负有返还租赁物的义务；出租人多收的剩余租金则构成不当得利，应予以返还。本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于《企业破产法》第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函意见:“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”故本案租赁合同解除后，郑能志应将承租的案涉厂房返还给锦宏公司，锦宏公司也应将剩余租金返还给郑能志。

3、湖南省高级人民法院（2016）湘民终412号民事判决

主要观点：关于杨建广预付的房屋租金可否作为共益债务优先受偿的问题。本院认为，因阿里公司破产管理人单方解除《房屋租赁合同》后，杨建广与阿里公司之间的合同关系已经归于消灭，对于杨建广预付的房屋租金，阿里公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，杨建广作为给付方遭受相应损失。阿里公司在合同解除后继续占有杨建广的预付租金符合民法通则关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。本案预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，阿里公司在合同解除后继续占有杨建广预付的租金属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。

4、山东省高级人民法院（2020）鲁民终154号民事判决

主要观点：依据《企业破产法》第四十二条第（三）项认定某项债务为共益债务，需要具备“债务发生于人民法院受理破产申请后”和“债务是因债务人不当得利所产生”这两个条件。租赁合同解除后，剩余预付租金1903659元应由翰升公司向三和公司返还。2017年9月26日，威海市中级人民法院裁定受理债权人对翰升公司的破产清算申请。经生效判决确认，租赁合同于2018年5月11日解除，翰升公司返还剩余预付租金1903659元的债务发生于法院受理破产申请后。对于上述债务是否属于不当得利之债，本院认为，租赁合同解除后，本案双方当事人之间的合同关系归于消灭，翰升公司继续占有三和公司的预付租金，属于《民法通则》所规定的不当得利，一审法院确认翰升公司返还剩余预付租金1903659元的债务为共益债务，并无不当。

5、山东省高级人民法院（2021）鲁民申10336号民事裁定

主要观点：关于鞠怀江预付的租金1575万元应否认定为共益债务问题。《企业破产法》第四十二条第三项规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……（三）因债务人不当得利所产生的债务。”根据双方签订的厂房车间租赁合同，鞠怀江以申请人欠其的2000万元工程款抵顶了租赁合同的租金，原判决认定应视为鞠怀江已经支付了该租赁合同项下租金2000万元，并无不当。进入破产程序后，该租赁合同解除，申请人占有剩余预付租金不再具有合法依据，原判决认定构成不当得利，应作为债务予以返还，亦无不当。因此，剩余租期租金符合上述共益债务的规定，原判决认定为共益债务优先受偿，认定事实、适用法律并无不当。

（二）最高人民法院的答复

湖南省高级人民法院（2019）湘民终278号民事判决中，参照了最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函，即答复湖南省高级人民法院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见，其中有“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还”的内容。笔者未查到该复函的来源。根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》的规定，司法解释的形式限于“解释”“规定”“批复”和“决定”四种，答复意见不属于司法解释，不具有法律效力。

（三）法官会议纪要

最高人民法院第二巡回法庭2020年第9次法官会议纪要《出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理》，法官会议意见认为，出租人破产时，租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，根据《企业破产法》第18条的规定，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。出租人解除合同、收回租赁物，则其继续占有承租人预付的租金即失去法律依据而构成不当得利，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。《纪要》进一步认为，承租人预付的租金是其为履行将来居住使用房屋的合同权利而预先支付的价款，但在管理人行使选择权而解除租赁合同的情况下，承租人继续支付租金的合同义务已经消灭，承租人当然有权要求返还。从出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人预付的租金则无法律上的根据，构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院受理破产申请之后，根据《企业破产法》第42条的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿。

二、笔者的意见

笔者认为，解除房屋租赁合同后承租人预付剩余租金是否属于共益债务有待商榷。笔者倾向于不属于共益债务，属于普通债权。

（一）预付租金行为发生在受理破产申请前，且并未使全体债权人受益，不符合认定为共益债务的标准

共益债务是指破产程序开始后，为全体债权人的共同利益以及破产程序的顺利进行而负担的债务。构成共益债务必须具备以下两个条件：一是该债务产生于人民法院受理破产申请后；二是发生的债务要符合《企业破产法》第四十二条规定的六种情形之一。

认定为共益债务的主要衡量标准是为全体债权人的共同利益而负担的债务，直接表现为以确认和偿还共益债务为代价，换取债务人财产的保值增值或债务人企业运营价值的提升。《企业破产法》四十二条规定的因不当得利而产生的共益债务，也应以此为衡量标准。

笔者认为，对《企业破产法》四十二条规定的受理破产申请后因不当得利而产生的共益债务，应理解为不当得利事实或法律行为、法律后果均发生在受理破产申请后，或不当得利事实或法律行为发生在受理破产申请前，但“得利”的法律后果延续至受理破产申请后。如受理破产申请后，行为人误将资金转入债务人账户，法律后果是导致债务人财产增加；受理破产申请前，债务人没有合同依据而占有和使用他人房屋，受理破产申请后仍占有和使用，法律后果是债务人减少了房屋使用成本；因承租人对债务人出租的不动产进行添附、装修、维修等特殊情形下发生的不当得利，法律后果是使用债务人财产价值得到提升，等。

本案中，承租人预付租金的行为发生在法院受理债务人破产申请前，因有合同依据不属于不当得利，也不产生不当得利的法律后果。按照前述主流审判观点，法院受理破产申请后，管理人依法解除房屋租赁合同，经过合同清算，承租人预付的剩余租金因合同解除而由债务人再继续占有便失去了法律依据而构成不当得利。笔者认为，资金为种类物而非特定物。法院受理破产申请前，债务人占有的承租人预付租金并未通过封金或专户保管而使其特定化，租金已经转化为债务人现金流的一部分与债务人自有资金混同并由债务人使用。根据《企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。这种情况下很难认定受理破产申请前预付租金属于债务人财产的一部分。也就是说，本案预付剩余租金即使认定为不当得利，也是在受理破产申请前债务人得利，在受理破产之后债务人并没有得利，受理破产申请前的得利并未使债务人财产增加或债务人运营价值得到提升。将剩余预付租金认定为共益债务，不符合认定共益债务的标准。

（二）把受理破产申请前预付款项认定为共益债务，将不合理地扩大共益债务范围，损害债权人公平清偿利益

预付款在公司经营中大量存在。房屋租赁合同也是合同的一种，预付房屋租金的性质，与其他合同预付款项的性质并无不同。如买卖合同买受人预付货款、保证金或定金，承揽合同定作人预付报酬，运输合同托运人预付运费，仓储合同存货人预付仓储费等。如果出卖人、承揽人、承运人、保管人破产，均涉及到预付款项性质认定问题。预付款的性质均是为了将来购买商品或服务，均是依据合同约定而发生。如果在受理破产申请后管理人解除债务人与相对人双方未履行完毕合同，预付款项亦应依据《民法典》规定或合同约定予以返还且该等返还作为破产债权向管理人进行申报。将受理破产前相对人依合同支付的预付款项等均作为债务人不当得利而认定为共益债务，将不合理地扩大共益债务适用范围，破坏破产制度下公平清偿原则，违背《企业破产法》的精神实质和适用价值。

有的观点认为，受理破产后解除双方均未履行完毕的房屋租赁合同与解除其他合同有所区别。解除房屋租赁合同可以收回房屋使用权，有利于处置房屋等财产。将剩余租赁返还请求权认定为共益债务有利维护全体债权人的共同利益和破产程序的顺利进行。笔者不赞同此观点。解除债务人与对方当事人双方均未履行完毕的合同是《企业破产法》赋予管理人的一项法定权利，收回房屋使用权是解除合同的当然法律后果，不是将剩余租金返还请求权认定为共益债务的前置条件，与是否认定共益债务没有法律上的必然联系。如果合同解除后承租人拒绝腾退房屋，管理人完全可以依生效判决申请法院强制执行，而不需要以将剩余租金返还请求权认定为共益债务作为代价收回房屋使用权。

（三）解除房屋租赁合同后承租人预付剩余租金返还请求权应属于普通债权

笔者未找到支持解除房屋租赁合同后承租人预付剩余租金返还请求权属于普通债权的案例。类似案例如江苏省高级人民法院（2021）苏民申4361号民事判决，论理部分内容如下：

“一、原审法院关于西孚公司不享有破产取回权的认定并无不当。《企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，该法另有规定的除外。可见，破产取回权的前提条件，是权利人对财产享有物权请求权。货币属于特殊的种类物，占有即所有，也即占有货币即取得其所有权。本案而言，西孚公司与恒瑞公司存在委托收款关系，恒瑞公司收款后，基于对代收款的占有，即取得了对代收款的所有权。西孚公司则可基于债权债务关系，向恒瑞公司主张给付。至于代收款是否特定化，西孚公司并无证据证明代收款已通过封金、特户等方式进行了特定化。恒瑞公司对代收款单独建账管理，也仅系财务管理，并非代收款本身的特定化。二、原审法院关于西孚公司债权并非共益债务的认定并无不当。按照《企业破产法》第四十二条的规定，共益债务应当是破产申请受理后基于合同、侵权、无因管理、不当得利形成的债权。而对于破产申请受理前形成的债权，则应由债权人承担债权不能清偿的法律风险，这也符合其合理预期。本案而言，西孚公司虽主张合同解除发生在破产申请后，但恒瑞公司代收款行为发生于破产申请受理前，而非破产申请受理后，故代收款债权不构成共益债务。”

该案中，西孚公司委托恒瑞公司收款，恒瑞公司破产后，西孚公司向恒瑞公司主张取回代收款项，及主张代收款债权构成共益债务。江苏高院认为，西孚公司虽主张合同解除发生在破产申请后，但恒瑞公司代收款行为发生于破产申请受理前，而非破产申请受理后，故代收款债权不构成共益债务。

笔者认为，江苏高院的该判断适用法律准确。破产债权是法院受理破产申请时对债务人享有债权，是破产申请受理前基于合同、侵权、无因管理、不当得利等形成的债权。法院受理债务人破产申请后，除非权利人有权依据《企业破产法》第三十八条取回债务人占有的财产，债权人得依据《企业破产法》第四十四条的规定就享有的债权向管理人进行申报。本案中，作为债务人的出租人在法院受理破产申请前依据房屋租赁合同占有承租人预付的租金，该租金已与债务人自有资金混同，法院受理债务人破产申请后，承租人无权向管理人申请取回租金。预付租金行为发生在受理破产之前，因解除房屋租赁合同而产生的剩余租金返还请求权只能向管理人申报债权，应认定为普通债权。

前述关于承租人预付剩余租金属于共益债务判决中，有的法院认为，承租人不当得利的返还请求权有别于《企业破产法》第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。对此，笔者有不同的意见。《企业破产法》第五十三条规定，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。对该条应作如下理解：1.《民法典》566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。管理人依据《企业破产法》第18条规定解除债务人和对方当事人双方均未履行完毕的合同后的处理，亦应遵守《民法典》566条规定；2.如果法院未受理债务人破产申请，本案房屋租赁合同解除后，按照《民法典》566条规定，承租人应向债务人返还房屋，债务人应向承租人返还剩余预付租金；3.由于法院受理了债务人破产申请，在不考虑债务人占有剩余租金是否构成不当得利情况下，承租人再向债务人主张返还剩余租金，由于资金是种类物且已与债务人资金混同，如返还剩余租金将构成对承租人的个别清偿而为《企业破产法》所禁止致使返还不能，剩余租金返还请求权转化为损害赔偿请求权。承租人应以该损害赔偿请求权向管理人申报债权。

山东省高级人民法院（2021）鲁民申10336号民事裁定中，债务人所欠承租人工程款抵顶了租赁合同的租金，租赁合同解除后，将该等工程款亦作为不当得利而认定为共益债务。其法律后果是将受理破产申请前债务人所欠承租人的债权，转化为受理破产申请后以债务人财产优先、随时清偿的共益债务。因工程款对所建工程享有优先受偿权致使这种转化的权利失衡尚不明显，但如果以借款债权抵顶了租赁合同的租金，这种转化的结果就是使借款债权转化为共益债务，将严重损害全体债权人的公平清偿利益。这也从另一个侧面说明承租人预付剩余租金属于共益债务的观点是不符合法律规定的。