次承租人及承租人逾期腾房的责任分析

——《房屋租赁司法解释》第十八条之理解与适用

摘要：《城镇房屋租赁解释》第十八条在实质上规定了在租赁合同无效、履行期满以及解除情况下承租人及次承租人的腾房义务以及逾期腾房的赔偿责任两方面内容。于请求腾房方面，出租人有权行使返还原物请求权仅要求次承租人腾房，有权行使返还原物请求权或合同请求权仅要求承租人腾房，也有权要求承租人及次承租人就腾房承担不真正的连带责任。于请求支付逾期腾房占有使用费方面，出租人有权行使违约损害赔偿请求权仅要求承租人支付使用费，有权行使侵权损害赔偿请求权仅要求次承租人支付使用费，也有权要求承租人及次承租人就占有使用费承担不真正的连带责任。

近年来，国家鼓励、支持大力发展住房租赁市场。2016年2月国务院印发的《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，应当加快发展专业化住房租赁市场。随后，各地相继出台政策，房屋租赁市场空前火热。当前房屋租赁市场中，以重资产合租模式的市场关注度最高、市场占比最大。

所谓重资产合租模式，即长租公寓或合租公寓，也即民众所知晓的“二房东”。其运营模式为租赁企业与出租方签订长期的租赁协议，统一装修后再分租给不同的租客，以赚取房租差价的方式进行盈利。在该等商业模式下，若二房东因资金链断裂等原因无法按时向出租人支付租金的，出租人如何主张权利将成为关键问题。

一、《房屋租赁司法解释》第十八条的不足

2009年最高院发布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为《房屋租赁司法解释》），其中第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”（以下简称为“第十八条”）。从字面理解，第十八条仅对负有腾房义务的次承租人应当向出租人支付逾期腾房占有使用费进行了规定。在实践中，由于该条存在诸多未涉及之处，导致在个案中法官对该条存在不同理解，进而出现审判口径不统一的情形。

（一）基于第十八条作出的不同判决

为统计司法审判中关于第十八条的不同理解，笔者对2011年至2019年间涉及次承租人逾期腾房的相关案例进行了检索。在涉及承租人及次承租人逾期腾退房屋的22例参考案例中，就承租人是否承担连带责任的问题，有14例判令承租人就次承租人腾退房屋及支付占有使用费用承担连带责任，有8例驳回了出租人请求承租人承担连带责任的诉求。

除此之外，法院对此类纠纷的案由认定也不尽相同。在26例参考案例中，其中以合同纠纷为案由的判例为18例，案由为物权保护纠纷有6例，返还原物纠纷及排除妨害纠纷各1例。

（二）《房屋租赁司法解释》第十八条的不足之处

最高人民法院民事审判第一庭在其编著的《<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释>的理解与适用》（以下简称为“理解与适用”）中对第十八条的条文主旨描述为“本条是关于房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务并支付逾期腾房占有使用费的规定”。因此笔者理解第十八条主要规定了两方面的内容：1）相关主体返还房屋的义务；2）相关主体逾期不履行返还房屋义务而产生的支付占有使用费的责任。就第十八条的现有表述而言，笔者认为仍存在未明确之处，主要为如下两方面：

1. 第十八条规定的返还房屋的义务主体有谁？出租人基于何种请求权向该等义务主体主张返还房屋？

第十八条将腾房义务作为次承租人的定语，系对次承租人的限制性描述，但并未释明在房屋租赁合同无效或权利义务终止的情况下，次承租人是否负有腾房义务，也并未明确出租人向其主张返还房屋的请求权的类型。

理解与适用中提到该条规定了承租人同样负有腾房义务，但根据该条表述，并未对该点进行明确，也未明确承租人负有腾房义务的依据。

2. 第十八条规定的支付占有使用费的责任主体是谁？出租人基于何种请求权向该等责任主体主张占有使用费？

首先，对于占有使用费的支付主体。第十八条仅规定了次承租人应承担支付逾期腾房占有使用费用的责任，但未释明承租人是否需要承担逾期腾房占有使用费。

其次，对于请求权的类型。第十八条仅规定了次承租人应当支付逾期腾房占有使用费，并未释明请求权类型，若承租人也负有支付责任的，那向次承租人与向承租人主张的请求权类型是否一致？

最后，对于逾期腾房占有使用费用的计算节点。第十八条未明确该等使用费的起算时点，承租人和次承租人之间就占有使用费的起算时点是否一致？

二、 对于出租人请求腾房相关问题的分析

（一）现有判决

在绍兴市越城区人民法院作出的（2014）绍越民初字第3389号判决中，房屋所有权人以物权保护纠纷为由提起诉讼，要求逾期腾房的次承租人腾退租赁房屋。越城区人民法院认为房屋所有权人要求承租人及次承租人的请求权类型应当为房屋租赁合同请求权，并以请求权错误为由驳回了所有权人的诉讼请求。

在越城区法院作出驳回诉讼请求的判决后，所有权人上诉至绍兴市中院，绍兴市中院以所有权人对次承租人主张物上请求权存在障碍，应当主张契约上请求权为由驳回了上诉，维持原判。

在滨江区人民法院作出的（2018）浙0108民初2711号判决中，滨江区人民法院认为出租人与承租人之间的承租合同解除的，不导致次承租人对租赁物的合法占有权源的丧失。因此该案中，滨江区人民法院认为出租人无权要求次承租人返还租赁物。尔后，在杭州市中级人民法院作出的（2018）浙01民终9294号判决书中，杭州市中院撤销了滨江区人民法院作出的（2018）浙0108民初2711号民事判决，并认为出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》解除的，次承租人继续租赁房屋便没有了合法依据。

（二）出租人有权基于物上请求权要求次承租人腾退房屋

《中华人民共和国物权法》第三十四条规定了物权人有权基于物上请求权主张无权占有人返还原物[1]。根据该条规定，无论无权占有人的无权占有的发生原因如何或是占有人系善意或恶意的，均不影响所有权人向无权占有人主张返还原物请求权。在北京高级人民法院发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称为“解答”）中明确了出租人有权基于物上请求权主张次承租人返还租赁房屋。解答第四条第17项[2]规定了房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人即可以房屋所有权人名义要求次承租人腾退房屋。

次承租人对物的占有是以其与承租人之间的债权请求权为前提的，当出租方与承租人之间的租赁合同认定无效、履行期限届满或解除的，承租人应当根据合同法的相关规定返还租赁物。次承租人在出租人与次承租人之间的租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法权源，若继续占有房屋的，即构成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有[3]。至于次承租人是否履行其与承租人之间的转租协议，是否按时缴付租金，均不影响其无权占有租赁物的认定。因此，出租人有权行使物权请求权要求次承租人腾退房屋。

（三）出租人可选择主张物上请求权或契约上请求权要求承租人腾退房屋

在出租人与承租人之间的租赁协议无效、履行期限届满或解除的情况下，出租人可通过行使不同种类的请求权向承租人主张返还租赁物，主要有物上请求权以及契约上请求权。该两种请求权构成了请求权的竞合，出租人有权择一行使。

对于物上请求权。关于占有的分类，根据占有人是否实际控制占有物为标准可分为直接占有与间接占有两种类型。其中，直接占有是实际控制占有物的占有。若不实际控制占有物，仅基于特定法律关系，对实际控制占有物的人享有返还请求权，则构成间接占有[4]。在承租人不实际控制租赁物的情况下，承租人属于间接占有人。基于承租人与次承租人之间的转租协议，承租人有权向次承租人主张返还请求权，该等返还请求权构成了出租人对占有物的间接控制力。因此，出租人同样有权根据《物权法》第三十四条的规定要求不享有实际控制权的间接占有人腾退房屋。

对于契约上请求权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条[5]、第九十七条[6]以及第二百三十五条[7]的规定，若出租人与承租人之间合同无效、解除或者履行期届满的，承租人负有返还租赁物的合同义务，且该等义务不以承租人是否占有租赁物为要件。因此，出租人有权基于契约上请求权要求承租人返还租赁物。

三、对于出租人请求支付占有使用费相关问题的分析

如上所述，第十八条仅规定了负有腾房义务的次承租人应当支付逾期腾房占有使用费，但仍有诸多与使用费支付相关的问题尚未明确。笔者拟就占有使用费涉及的部分问题做如下分析：

（一）关于逾期腾房占有使用费的请求权类型的现有观点

根据北京高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十九条[8]之规定，承租人及次承租人均应承担支付逾期腾房的房屋使用费的责任，但该条同样未释明占有使用费的请求权类型。

当前实务操作中，就主张损害赔偿的请求权类型存在诸多不同观点，主要如下：

观点一：出租人可行使不当得利返还请求权。根据我国的不当得利制度，没有合法依据，取得不当利益并造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生孳息。占有既受法律之保护，亦属一种利益，故无法律上原因而侵夺他人之占有者，应构成不当得利[9]。例如：甲基于租赁契约将房屋交付予乙，其后发现租赁契约不成立或无效时，甲得依不当得利之规定向乙请求返还房屋之占有[10]。因此，若出租人与承租人之间的租赁合同无效或合同权利义务终止的，承租人、次承租人即不再享有继续占有租赁物的合法依据，其继续占有与使用房屋并因此获益的，构成不当得利。出租人有权依据不当得利请求权要求承租人、次承租人返还因占有房屋获得的收益。

观点二：出租人可行使违约损害赔偿请求权。出租人与承租人之间的合同无效、履行期限届满或解除的，出租人可依据《合同法》第五十八条、第九十七条以及第二百三十五条向承租人主张返还租赁物，若未返还的，可要求赔偿损失。关于出租人与次承租人之间的请求权类型。有观点认为，出租人与次承租人之间不存在直接的合同关系，但合同法上的债权人之代位权可以成为连接出租人与次承租人的桥梁[11]。因此，出租人可依照代位求偿权，在将赔偿请求权纳入代偿请求权的客体范围的情况下，基于违约损害赔偿请求其承担逾期腾房占有使用费。

（二）笔者对现有观点的评析

1. 向承租人及次承租人主张不当得利返还请求权的不正当性

笔者认为，行使不当得利返还请求权向承租人及次承租人主张支付占有使用费存在如下不合理之处：

首先，不当得利制度属于对现有制度未完善部分的调整制度。王泽鉴先生认为，不当得利具有两个功能，第一是调整私法上利益无法律原因的变动，主要是失败的契约、失败的交易。第二，是在保护权利。不当得利是补充侵权行为、补充物上请求权、补充不作为请求权而发生的一个调整权益，保护权利的重要的制度[12]。故此，在有调整依据的前提下，无援引不当得利制度来进行调整的必要。

其次，为保证交易的稳定，应当优先考虑其他请求权来对出租人的利益进行救济。交易秩序与民事法律关系追求稳定性、可预期性，在双方存在特定法律关系的情况下，一般不应随意通过不当得利制度解决双方纠纷[13]。

最后，我国现行法律对不当得利的规定尚不完善，通常都是在各个判例中进行体现。因此，若有直接调整的现行法律的，应当援引相应条文对权利人的权利进行救济。

因此，在出租人对承租人及次承租人享有占有使用费的请求权时，若可以行使其他请求权向相关主体主张占有使用的，不应当以不当得利请求权为依据。

2. 向次承租人主张违约损害赔偿请求权的不正当性

出租人向次承租人主张违约损害赔偿请求权的难点在于，出租人与次承租人之间不具有直接的契约关系。有观点认为，出租人可基于合同法上的债权人之代位权向次出租人主张契约上请求权。笔者认为该观点存在瑕疵，主要原因如下：

（1）代位权的客体限定为具有金钱给付内容的到期债权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第十三条（以下简称为“第十三条”）将可代位的客体限定为具有金钱给付内容的到期债权。而若将物上请求权等各项权利列为可代位的客体的，属于对第十三条的扩大性解释。

（2）代位权以承租人向次承租人享有到期债权为前提。若次承租人已向承租人履行了支付租金的义务，出租人将无法行使代位权向次承租人主张代位权。债权人之代位权，非于债务人负迟延责任时，不得行使。根据如上所述，当承租人与出租人之间的租赁契约无效、履行期限届满或解除时，次承租人对于租赁物的占有转为无权占有。若基于代位权角度思考，在次承租人无权占有租赁物的情况下，出租人将无法主张损失赔偿，因此认定出租人对次承租人享有代位权而主张支付逾期腾房占有使用费具有不适当性。

（3）基于契约上请求权主张占有使用费系对物权的侵害。物权具有绝对的优先性，首先表现于物权和债权并存时，物权优先于债权。该等优先性体现了物权对外优先效力。其次，物权属于绝对权，任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的权利的义务。我国物权法对于物权的保护体现在两个方面，一为当所有物被无权占有人无权占有时，所有权人可主张返还原物请求权。其次，在所有物未能及时返还的过程中，所有权人可主张占有损害赔偿。但若认定出租人向次承租人主张逾期腾房占有使用费系以契约上请求权的，当承租人与次承租人之间不具有到期债权时，将无法主张契约上请求权。因此，持占有使用费的支付应当主张契约上请求权系对物权的损害，故该观点具有瑕疵。

综上，笔者认为向承租人及次承租人行使不当得利返还请求权存在不恰当之处。以违约损害赔偿请求权作为要求次承租人支付逾期腾房占有使用费的请求权，同样存在不恰当之处。

（三）    笔者观点

民事责任关系是义务主体不履行或不完全履行其义务，侵害了权利主体的合法利益，原来的民事权利义务关系即发生性质和内容上的变化，转化为以救济权和民事责任为内容的特殊民事法律关系[14]。

1. 出租人可向承租人主张违约损害赔偿请求权要求支付占有使用费

根据上文分析，出租人可基于物上请求权以及契约上请求权向承租人主张返还原物。承租人应当返还不返还或拒绝返还的，出租人就如上两种请求权延伸出两种类型的救济权，分别为侵权损害赔偿请求权以及违约损害赔偿请求权。因此，出租人有权基于侵权损害赔偿请求权以及违约损害赔偿请求权要求次承租人承担损害赔偿责任。笔者认为，出租人可优先基于契约上请求权向承租人主张逾期腾房占有使用费。其原因在于：

第一，侵权责任中的过错认定或存难度。出租人基于侵权损害赔偿请求权向承租人主张占有使用费时，关键之处在于过错的认定。在涉及转租的行为中，承租人并不实际占有租赁物，属于间接占有人。过错认定在我国学说上存在三种观点，即主观过错说、客观过错说以及综合过错说。无论是何种观点，若仅基于次承租人拒绝或逾期返还租赁物进而导致认定承租人具有过错的，使得出租方有权向承租人主张侵权损害赔偿请求权的，存在不恰当之处。因为无论是主观标准还是使用客观标准，都无法脱离过错的主观本质属性，即与侵权行为人的心理状态。若基于第三人的行为而直接导致认定行为人具有亦或不具有过错的，不符合过错的本质认定标准。因此，若出租人要求承租人承担侵权责任的，在实践中对过错的认定或存难度。

第二，行使契约上请求权更加便利。出租人与承租人之间往往具有直接的租赁契约关系，在双方签署的租赁合同中，合同履行期限届满或合同解除后的清算条款一般都是作为合同所必要的部分进行列明。在明确约定了合同履行期限届满或解除后清算条款的租赁合同中，对于该租赁契约双方而言，当承租人拒不返还租赁物或逾期占有租赁物时，出租人基于契约内容行使契约上请求权相较其他请求权而言更加便利。

第三，行使契约上请求权主更具特异性。契约之债存在于契约当事人之间，具有债权之相对性。因此契约当事人可以依据其与对方之间的交易习惯、交易地位等诸多因素对契约内容进行约定，基于契约上请求权确定占有使用费更有利于确定占有使用费之数额、计算期间、支付方式、违约责任等诸多内容。

第四，行使契约上请求权主张更有利于保障市场秩序。由于出租人与承租人之间具有直接的契约关系，且由于契约乃交易之基础，订立契约主体之间的意思体现。尊重契约乃保障市场秩序的关键要点，因此，出租人依据契约上请求权向承租人主张占有使用费更符合市场秩序价值，也更有利于保障市场稳定。

第五，基于契约关系的逾期腾房的损害赔偿乃法定义务。《合同法》第九十七条以及第二百三十五条均规定了承租方在租赁合同解除或履行期限届满后的清算义务，若合同当事人不履行该等义务的，应承担违约责任。因此，即使出租人与承租人之间的租赁合同并未对履行期限届满或解除后的清算条件进行约定，出租人也无需担心其合法权益无法受到保障，可以基于合同法之规定要求违约方承担损害赔偿责任。

2. 出租人可向次承租人主张侵权损害赔偿请求权要求支付占有使用费

根据上文分析，当出租方与承租方的租赁协议无效、履行期限届满或解除的情况下，次承租人对于租赁物的占有即归为无权占有，且次承租人是否对该等占有具有善意与否不影响该等无权占有的认定。次承租人应当返还逾期不返还的，应承担侵权责任。

（1）占有为侵权行为的客体。史尚宽先生认为占有之侵害，无论解释为权利与否，在民法俱可构成侵权行为。占有为一种权益，因保护法律规定之违反，侵害占有之权益，亦足构成侵权行为[15]。德国学者认为，有权占有，依其权原，得对占有物为特定范围之使用收益，此种基于特定权原所剩使用收益之权能，与占有结合之时，强化了占有之地位，使占有人处于类似物权人之地位，具有权利之性质，而受侵权行为法之保护。[16]因此，占有可作为侵权行为之客体。当第十八条中规定的前提条件达成的情况下，次承租人转变为无权占有，即侵害了出租人就租赁物的占有。

（2）次承租人支付的逾期腾房占有使用费实为损害赔偿。占有人依其占有权原，对占有物得为约定或法定范围之使用收益。次承租人侵害承出租人就租赁物之占有导致出租人无法基于租赁物而取得收益的，应付赔偿责任。而该赔偿责任之体现即为第十八条所规定的逾期腾房占有使用费用，对此《中华人民共和国物权法》第三十七条[17]也支持了该等观点。故此，在次承租人无权占有且其明知其无权占有的情况下，出租人有权请求损害赔偿，其损害赔偿体现为第十八条的占有使用费。

（3）逾期腾房占有使用费的起算时间应为次承租人明知或应知无权占有之日。如上所述，出租人有权基于损害赔偿请求权向次承租人主张占有使用费。第十八条未涉及逾期腾房占有使用费的起算时间，笔者认为应当自次承租人明知或应知其无权占有之日起算，即次承租人具有过错之日起计算。有观点称，若次承租人已向承租人支付了租金，不应当认定次承租人具有过错。笔者认为，由于租赁契约属于负担行为，不属于处分行为，因此即使承租人无权将租赁物转租给次承租人的，也不影响次承租人与承租人之间契约之债的成立。次承租人向承租人支付租金的行为，仅构成次承租人与承租人之间的债之关系，不对出租人产生约束。因此，次承租人基于无权占有对出租人就租赁物收益权所产生的侵权损害不以其是否向承租人履行契约之债为前提，即使次承租人向承租人履行合同义务的，也不影响次承租人就无权占有的过错的认定。

（4）次承租人可向承租人主张责任来保护其权益。若次承租人已向承租人预先支付租金的，可基于契约上请求权向承租人主张违约责任。理解与适用中有如下案例：原告甲系房屋产权所有权人，1995年将该大厦整租给乙，并同意分组转租，乙于1996年转租给丙，租期8年，丙当即付清8年租金。后于2002年乙公司经营不善与甲协商解除了租赁协议。后甲起诉丙公司返还租赁物并支付逾期腾房占有使用费。[18]最高人民法院民一庭认为，自承租人合法终止租赁关系时，租赁权归于消灭。租赁关系终止后，次承租人不得直接向出租人主张租赁权，丙已缴清了全部的租金给乙但未享有完全的租赁权，系乙提前解除租赁合同导致，丙只能向乙请求赔偿。

四、 结语

综上所述，当前以重资产合租模式的租赁市场存在巨大的风险。当长租公寓公司，即二房东资金链断裂的情况下，将导致大量的诉讼产生。对于返还原物的诉请，出租人可有三种选择方案：a）基于契约上请求权或物上请求权仅向承租人主张返还原物；b）基于物上请求权仅向次承租人主张返还原物；c）请求承租人及次承租人就返还原物承担不真正的连带责任。

若次承租人逾期腾房的，出租人可请求支付逾期占有使用费。对于请求逾期占有使用费的诉请，出租人同样有三种选择方案：a）基于违约损害赔偿请求权仅要求承租人支付占有使用费；b）基于侵权损害赔偿请求权仅要求次承租人支付占有使用费；c）要求其承租人及次承租人就逾期腾房占有使用费承担不真正的连带责任。

[1] 《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”

[2] 北京高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。

[3] 最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》,人民法院出版社2016年版,第 241页

[4] 孟勤国 张里安：《物权法》,湖南大学大学出版社2006年版，第258页。

[5] 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[6] 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

[7] 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

[8] 北京高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。

[9] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》，北京大学出版社2015年版，第544页。

[10] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》，北京大学出版社2015年版，第544页。

[11] 黄海涛,赵卉：《承租人、次承租人逾期不返还房屋之赔偿责任的确定》，法律适用2017年第24期。

[12] 王泽鉴:“不当得利类型论与不当得利的发展”，http://www.cssn.cn/fx/fx_fxjt/201411/t20141126_1416358.shtml,2020年2月17日访问。

[13] 黄海涛,赵卉：《承租人、次承租人逾期不返还房屋之赔偿责任的确定》，法律适用2017年第24期。

[14] 《民法总则详解》王利明第806页。

[15] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》，北京大学出版社2015年版，第546页。

[16] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》，北京大学出版社2015年版，第547页。

[17] 《侵权责任法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

[18] 最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》,人民法院出版社2016年版,第 244页

责编简介： 邹峻律师是观韬中茂杭州办公室主任、观韬中茂国际业务委员会副主任。邹律师是全国律协国际业务委员会委员、浙江省政府立法咨询专家、纽约州注册外国法律顾问和中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。邹律师的主要执业领域涵盖涉外诉讼仲裁、外商直接投资、公司重组与并购。邹律师自2012年以来一直作为商事领域领先律师上榜钱伯斯亚太排行榜。

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作者简介：林子晨是观韬中茂杭州办公室对外投资与贸易业务线律师助理，主要执业领域有：涉外法律服务、资本市场、诉讼与仲裁、家族财富管理。

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