条款原文

建设工程工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款回应了2018年国家发改委《必须招标的工程项目规定》缩小必须招标范围后的实践需求，若一律认定合同无效，既与国家政策调整方向不契合，也容易逆向激励一方当事人滥用效力规则套取利益。新解释二尊重政策调整方向，避免逆向激励当事人滥用效力规则套取利益，最大程度维护交易安全。

【实务影响】承包人不能再以“当时未招标”为由主张合同无效来逃避履行义务。发包人的交易安全得到更好保障。但需注意：此条仅适用于“因政策调整不再必须招标”的情形，不适用于订立时和起诉时均属于必须招标的情形。

条款原文

在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。

条文解读与实务影响

【条文解读】第2条的适用关键在于判断是否构成“实质性内容谈判”，可从是否涉及工程范围、工程价款、工程质量等方面把握，意向书、会议纪要、补充协议等形式均可成为认定依据。

【实务影响】此条打击了实践中常见的“明招暗定”“先定后招”行为。认定中标合同无效后，在工程质量合格的前提下，将适用民法典第793条折价补偿规则，而非按中标合同约定结算。这对试图通过先行谈判锁定中标人的招标人和投标人均构成重大警示。

条款原文

建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。

建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款进一步细化了合同无效后的处理规则：一方面否定出借资质人的收费权，另一方面肯定借用方的折价补偿请求权。该条与《建筑法》第26条关于禁止建筑施工企业允许其他单位或个人使用本企业资质证书、营业执照的规定一脉相承，从民事效力层面彻底否定出借资质的寻租空间。

【实务影响】出借资质的建筑施工企业面临“收不到挂靠费、还要向借用资质的单位或者个人支付折价补偿款”的双重不利后果，将有力遏制挂靠行为。借用资质方虽然可以主张折价补偿，但不能获得有效合同下的全部履行利益。

条款原文

借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。

借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款回归合同相对性原则，将发包人是否承担责任与“发包人是否知道资质借用情形”挂钩，仅在发包人对资质借用明知或应知时才允许借用资质方直接向发包人主张。这体现了最高法在《保障农民工工资支付条例》出台后，认为农民工工资保护已有直接制度途径，不再需要通过突破合同相对性来兜底保护的政策转向。

【实务影响】借用资质方直接起诉发包人的门槛大幅提高，需举证证明发包人知道或应当知道资质借用情形。发包人的善意信赖得到更好保护。

条款原文

借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款是全新创设的规则，解决了挂靠情形下材料供应商、设备出租人等善意相对人的保护问题。

【实务影响】出借资质的建筑施工企业不仅面临向借用方支付折价补偿款的不利后果，还可能因借用方以本企业名义对外采购、租赁而对善意相对人承担表见代理责任。这进一步加大了出借资质的法律风险，体现了新解释从多维度遏制挂靠行为的政策导向。材料供应商和设备出租人的善意信赖得到保护。

条款原文

承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款明确了两点：（1）接受转包、违法分包方可以参照转包、分包合同向承包人（即转包人、违法分包人）主张折价补偿，这保留了向直接前手主张的权利；（2）接受转包、违法分包方不得向与其没有合同关系的发包人主张折价补偿或赔偿损失，这否定了直接起诉发包人的权利。

【实务影响】接受转包、违法分包方只能向其直接前手（转包人、违法分包人）主张权利，不能再直接起诉发包人。这从根本上改变了长期以来实际施工人直接起诉发包人的诉讼策略。

条款原文

借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款否定了接受转包/违法分包方直接起诉发包人的权利（回归合同相对性），但第7条提供了代位权这一合法的“突破合同相对性”路径。即：如果转包人/违法分包人（或出借资质的建筑施工企业）怠于向发包人行使到期债权，后手可以通过代位权诉讼直接向发包人主张。这体现了在回归合同相对性的同时，仍为后手权利保护留出法治化通道的政策平衡。

【实务影响】虽然不能直接起诉发包人，但如果前手怠于向发包人主张债权，后手可以代位权诉讼方式间接向发包人主张。但需满足代位权的全部构成要件：债权合法且到期、债务人怠于行使、影响债权人到期债权实现。

条款原文

参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】本条全新创设的规则，直接援引《保障农民工工资支付条例》条款，为农民工工资保护提供了直接、明确的法律依据。同时，第8条与第6条形成功能互补，第6条回归合同相对性，不再允许违法承包主体直接向发包人主张工程款，而第8条则为真正从事施工的农民工保留了直接向建设单位、施工总承包单位主张工资的通道，确保有限的偿付资源不被中间环节截流或分流。

【实务影响】农民工可以直接依据《保障农民工工资支付条例》请求建设单位、施工总承包单位、分包单位等先行垫付或清偿拖欠工资，无需再借助“实际施工人”概念间接主张。保护路径更加直接、明确。但实务中，农民工依据本条起诉时，应注意区分“工资”与“工程款”——本条仅适用于农民工工资债权，不包括材料款、设备租赁费等经营性质债权。

条款原文

建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条与《建工解释一》第28条关于固定价结算不予鉴定的规则相衔接，进一步明确固定价格模式下的人工费、材料费市场波动风险由承包人承担，除非构成情势变更。

【实务影响】固定价格合同的风险分配更加明确：承包人原则上承担人工费和材料费波动风险，但如发生情势变更（如不可预见的重大价格波动导致继续履行明显不公平），可依民法典第533条请求调整。当事人也可以在合同中约定调价机制来规避此风险。

条款原文

采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。

条文解读与实务影响

【条文解读】第10条针对固定总价合同解除后已完工程价款的计算难题，确立了“比例法”。该方法相较于直接按定额鉴定更为公平——既尊重了承包人在投标报价中对固定总价的让利或溢价因素，又避免了发包人因合同解除而获得未完工部分的“不当得利”。

具体计算方法分两步：（1）参照合同订立时当地建设行政主管部门发布的计价标准/方法或行业规范，确定已施工部分工程价款占全部工程价款的比例；（2）以该比例乘以合同约定的固定总价，得出已施工部分工程价款。

【实务影响】此前各地法院对固定总价合同未完工解除后的价款确定做法不一，有的按实际工程量据实结算，有的按比例折算。新解释二统一采用比例法，计算简便且总体公平。但需注意适用的前提条件：（一）合同采用固定总价；（二）合同已解除；（三）已施工部分质量合格；（四）当事人对已施工部分价款没有约定且不能协商一致。

条款原文

民法典第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。

条文解读与实务影响

【条文解读】第11条对民法典第793条中的“参照合同关于工程价款的约定”进行了概念界定，明确了其外延包括：工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法、结算方法等。

【实务影响】合同无效后折价补偿时，可参照的内容不仅限于工程价款金额本身，还包括计价方式、支付时间、调整方法、结算方法等全部与工程价款相关的内容。这使得折价补偿的计算更加完整和可操作，避免了对“工程价款约定”作狭义理解导致的争议。

条款原文

建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。

发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款法理基础在于基于当事人意思自治原则，即使合同无效，当事人就无效后果（折价补偿）自行达成的协议，属于新的独立合意，应受法律保护。这有利于一次性解决纠纷，避免不必要的鉴定。

【实务影响】合同无效后，当事人不必等待法院通过鉴定确定折价补偿款，可以自行协商达成协议，该协议具有约束力。三方协议（含转包/违法分包方）也被认可，有利于一揽子解决多方纠纷，但前提是工程质量合格。

条款原文

发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。

前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。

发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款创设了限制以审计、评审结论拖延工程价款结算的完整规则体系，分三层，

（1）有约定情形下的限制：即使约定以审计、评审结论为准，如审计、评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或与合同约定明显不符，承包人可申请司法鉴定。

（2）合理期限的确定：有约定从约定；无约定由法院综合确定，但最长不超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。

（3）无约定情形的否定：未约定以审计、评审结论为准的，发包人不得请求以审计、评审结论确定工程价款。

第13条是本次解释的亮点之一，其核心在于平衡发包人与承包人在审计条款上的利益，既尊重当事人约定以审计结果作为结算依据的意思自治，又通过“合理期限”和“司法鉴定救济”防止发包人无限期拖延。

【实务影响】发包人不能再以“审计未出”为由无限期拖延付款。一年期限的设定为承包人提供了明确的时间预期。即使约定了以审计为准，承包人也有两条救济路径：审计超期或审计明显不符约定时申请鉴定。实务中，承包人应注意在竣工结算文件提交后及时催告，并保留催告证据，以便在审计超过合理期限时主张司法鉴定。

条款原文

建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。

建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款针对的是合同解除和合同无效且工程未完工两种特殊情形质保金基数和返还期限的确定，填补了规则空白。同时也体现了公平原则——质保金应与承包人实际应得的款项对应，而非以合同约定的全部工程价款为基数。【实务影响】合同解除或无效后，质保金的计算和返还有了明确规则。承包人不再面临以全部合同价款为基数预留质保金的不公平局面。返还期限从退场/解除之日起算，避免了因合同非正常终止导致的质保金返还期限无法确定的问题。

条款原文

建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。

承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款创设了合同解除后的现场移交和证据保全规则。

（1）现场移交义务：合同解除后，承包人有义务移交施工现场和施工资料，发包人有权请求法院判令移交。这有利于工程继续推进，避免承包人以拒不退场作为谈判筹码。

（2）证据保全：承包人退场前，当事人可申请证据保全（依民事诉讼法第84条），及时固定施工界面、已完工程量等证据。这有利于后续争议的公正解决。

【实务影响】解决了合同解除后承包人拒不退场、拒不移交施工资料的实务难题。同时，证据保全机制保障了退场时的施工界面固定，避免退场后对已完工程量和质量产生争议时缺乏证据。对发包人和承包人双方的权利都有保障。

条款原文

因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。

承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条与《民法典》第八百零一条关于施工人无偿修理义务的规定相衔接。

该条款的立法考量有三：一是承包人更熟悉施工情况，由其修复更经济便捷，符合绿色原则；二是若先行支付修复费用，如何确定工程质量原因及合理修复费用数额必然引起争议，通常涉及鉴定，无谓耗费双方经济资源；三是发包人先行取得修复费用后若不将费用用于实际修复，将影响建设工程买受人或使用人的生命财产安全。实务中，发包人主张修复费用时应注意履行“通知修复”的前置程序，并保留通知证据。

【实务影响】发包人不能跳过“通知修复”程序直接要求承包人支付修复费用，必须给予承包人自行修复的机会。这保护了承包人的修复权和抗辩权。但如果承包人拒绝或修复不达标，发包人有权自行修复并追偿合理费用。

条款原文

承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。

承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条在《建工解释一》第40条已排除利息、违约金、损害赔偿金的基础上，进一步明确停工、窝工损失亦不属于优先受偿范围。停工、窝工损失本质上属于违约金、损害赔偿金范畴，过于宽泛的优先受偿权范围会在更大范围内影响发包人的其他债权人利益，损害交易安全。

【实务影响】法院必须在判决中明确优先受偿权的具体数额和对应工程，避免判决执行中的争议。停工、窝工损失被明确排除在优先受偿范围之外，只能作为普通债权主张。这体现了优先受偿权仅保护工程价款本身（即承包人投入的人工、材料等直接成本和利润），不保护间接损失的政策导向。

条款原文

承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）承包人施工的工程质量合格；（二）建设工程可以折价；（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款创设了以折价协议方式行使优先受偿权的四项条件，填补了民法典第807条的具体适用空白。该条款旨在防止发包人与承包人恶意串通，以明显不合理的低价折价工程、变相转移责任财产，损害抵押权人及其他债权人利益。

【实务影响】承包人与发包人自行达成折价协议行使优先受偿权有了明确的合规标准。特别是第（三）项催告程序和第（四）项价值相当性要求，保护了发包人的其他债权人（如抵押权人）的利益，防止发包人与承包人恶意串通低价折价损害其他债权人。

条款原文

建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款以非穷尽式列举方式，将建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等四个要素作为判断受让人能否主张优先受偿权的主要审查要素，供法官在具体案件中综合把握。

【实务影响】工程价款债权受让人主张优先受偿权并非当然获得支持，法院将综合审查四项因素。特别是“受让人是否已支付合理转让款”这一因素，可有效防止承包人与关联方虚假转让债权以规避其他债权人执行的情况。

条款原文

建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。

条文解读

【条文解读】该条款创设了建设工程毁损、灭失或被征收时，承包人就保险金、赔偿金、补偿金主张优先受偿的规则。

此条法理基础体现了优先受偿权的“物上代位权”效力——当标的物毁损、灭失或被征收而转化为保险金、赔偿金或补偿金时，优先受偿权及于该代位物。这与担保物权物上代位权的法理一致。

【实务影响】即使工程本身已不存在，承包人的优先受偿权并不消灭，而是及于其转化形态（保险金、赔偿金、补偿金）。这加强了对承包人工程价款债权的保护，同时也明确了保险人、侵权赔偿义务人、征收机关在支付保险金/赔偿金/补偿金时应注意优先受偿权的存在。

条款原文

建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。

建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款在《建工解释一》第41条规定十八个月行使期限的基础上进一步细化起算点：

（1）合同有约定但协商变更的：因工期顺延等客观原因协商变更给付日期的，自变更后的给付日期起算。这解决了实践中发包人以工期顺延后原约定付款日期已过、优先受偿权起算时间已开始计算为由抗辩的问题。

（2）合同未约定或约定不明但结算协议有约定的：自结算协议约定的给付日期起算。这解决了合同未约定付款日期时起算时间无法确定的问题。

【实务影响】承包人行使优先受偿权的起算时间更加灵活和合理。工期顺延后变更付款日期的，起算时间相应顺延，不会因原约定日期已过而导致优先受偿权提前起算。结算协议约定的付款日期可作为起算依据，有利于承包人。但18个月的最长期限不变（旧解释第41条继续适用）。

条款原文

人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。

条文解读与实务影响

【条文解读】该条款创设了司法与行政执法、刑事侦查的衔接机制，要求法院在审理中发现违法行为或严重质量问题时主动移送线索。

在第3条规定出借资质的建筑施工企业主张资质借用费不予支持后，第22条进一步要求法院将资质借用线索移送建设行政主管部门查处，形成“民事否定效力+行政查处+刑事追究”的立体规制体系。

【实务影响】法院不再是单纯的民事纠纷裁判者，而是建筑市场秩序的积极维护者。当事人在诉讼中可能面临民事败诉的同时被移送行政查处甚至刑事追究的风险。这对违法发包、转包、违法分包、资质借用等行为形成强大震慑。

条款原文

本解释自2026年6月30日起施行。

本解释施行后，人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。

本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。