观韬视点 | 购房人消费者物权期待权的认定（二）——如何理解“买受人名下无其他用于居住的房屋”
作者：任虹 沈连欢
引言：在上一篇文章《购房人消费者物权期待权认定中“认购书”的法律性质》中，我们分析了对认购书是否为商品房买卖合同的认定实质上是法官对是否成立购房人消费者物权期待权的法律确认。而对“购房人消费者物权期待权”认定中，是否满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”这另一重要条件，在现实案例中也颇具复杂性，也存在多个问题需要梳理。本文结合相关法律规定和实操案例，对该条件的认定在司法实践中须考量的相关要素进行梳理与总结，现将研究小结分享交流。
购房人消费者物权期待权作为对购房人消费者法律上的特殊保护，为避免被滥用，必须设置一定条件，目前为该权利认定提供依据的主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月29日修正）（“《执行异议和复议规定》”）第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
对该条款进行初步分析后可得出，购房人消费者物权期待权的条件有三，一是查封前签订合法有效的书面买卖合同，二是用途为居住且为唯一居住用房，三是已支付价款超过总价款50%。第二个条件又可拆分为两个条件，即：一、所购商品房系用于居住；二、买受人名下无其他用于居住的房屋。在实践中，对“所购商品房系用于居住”的理解争议不大，而“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，单纯从字面上进行理解似乎也并不复杂，但基于现实案例的复杂多样性，需要结合实际情况具体问题具体分析。
一、“时间点”因素
“时间点”是指在认定“购房人名下是否有其他用于居住的房屋”时，应当以什么时间点为准进行认定。“时间点”不同，购房人名下的房产状况可能存在差异，从而影响最终的裁判结果。但是，对于该问题目前成文法上并无明确的规定，通过对过往案例和部分地区高院的指引性文件的分析，对于此问题主要存在三个基本观点：
（一）购买房屋时
存在司法裁判将“购买房屋时”作为判断时间点，此种观点有其合理性，也符合大众对此问题的一般认知，此种观点认为对于在“购买房屋时”名下已经有其他房屋的购房人，购房人消费者物权期待权对其没有进行保护的必要。实践中存在部分案例以此标准进行判断，如最高人民法院在（2019）最高法民申1476号案件中认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项并没有限定‘买受人名下无其他用于居住的房屋’条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。吉某某购买案涉房屋时，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件。”而在（2021）最高法民终1021号案件中，最高人民法院在判决书中作出如下表述：“关于案涉房屋是否系栾某某唯一家庭居住用房。根据西藏信托公司二审时提交的证据证明，栾某某在购买案涉房屋时，其配偶李某某名下另有房屋可用于居住，故栾某某主张案涉房屋系其家庭唯一住房不能成立。原审判决认为栾某某不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’具备事实依据和法律依据。”在（2021）最高法民终945号判决书中，最高人民法院同样作出如下认定：“就本案来说，刘某某、田某某购买案涉房屋的时间早于一审法院查封时间；其已经支付了全部购房款；刘某某、田某某购买案涉房屋时名下无其他住宅，其购买行为系为生存需要。”
（二）提出执行异议时
此种观点将“提出执行异议时”作为判断时间点，此种观点实际考虑的是购房人提起执行异议时名下房产状况，以决定在当下时点是否给予其特殊权利保护。最高人民法院（2020）最高法民终735号案件判决书中指出：“刘某某购买的案涉房屋设计用途为住宅，刘某某购买案涉房屋时虽处于婚姻存续期间，周某名下另有三套房屋，但刘某某与周某于2014年5月离婚后，原登记在周某名下的三套房屋均归周某所有，截至一审法院审理期间该三处房屋仍登记于周某名下。刘某某于2019年7月8日提出执行异议时，其名下并无其他可用于居住的房屋。故刘某某符合前述第二十九条关于‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’的情形。”此案中，购房人购房时夫妻关系尚存，但是待到提出执行异议时购房人婚姻关系已经解除，这就导致购房人购房时“家庭”名下存在房产但提出执行异议时自己名下已无房产，因此最终法院采用了“提出执行异议时”作为时间节点，以保护购房人的权益。再如（2020）最高法民终972号判决书中，最高人民法院指出：“郭某已经在案涉房产被查封前签订合法有效的书面买卖合同并支付全部房款，但在农商行大东支行金钱债权执行中，郭某名下还有其他两套房屋，商住两用房由于也具备居住属性，在本案案涉房产执行过程中以及就案涉房产提出执行异议时，其名下确有可以用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’的条件。”在该案中，购房人阐明自身在购买房屋时名下无其他房屋，现有的名下两套住房是在购买该房屋之后另行购买的，但法院采用了“提出执行异议时”作为时间节点，认为当事人不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。
（三）执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时
此种观点源自江苏省高级人民法院2019年2月颁布的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》，该指南第九条第二款规定：“案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋；……”该指南现已被2022年6月发布的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》替代，但是该条文依然得到了保留。较之本文前两个判断时间点，本时间点要求更加严格，要求从执行标的被查封时一直延续至执行异议之诉案件判决作出时整个时间段，优点则是可以一定程度上规避故意出售房屋以使自己满足法律规定的行为，并且实际上也兼顾了“购房时”有多套住房但“查封时”其他房屋已经出售的购房人权益。这一观点在江苏地区司法实践中得到广泛运用，如江苏省淮安市中级人民法院在（2021）苏08民终2971号判决书中指出：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了基于商品房消费者物权期待权审查的情形，具体内容为……案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，是指案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋。本案中，钱某主张除案涉房屋外，其名下在盱眙县有其他用于居住的房屋，故钱某并不符合商品房消费者的身份，因此其不能依据二十九条的规定来排除法院的强制执行。”再如江苏省连云港市中级人民法院在（2020）苏07民终435号判决书中同样坚持这一观点，其在判决书中认为：“本案中，首先，吴某某提供的证据不足以证明其本人及其配偶、未成年子女名下在诉争的执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋，故其请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。”
以上三种观点各有优劣，司法机关在具体案件中采用何种标准，往往需要结合案件的实际情况进行判断。总体而言，司法机关通过对不同标准的运用，实际上是通过权衡各类权益的价值排序，以实现对处于弱势群体地位的购房人消费者生存权的维护，或避免消费者物权期待权被部分并不需要保护的当事人加以滥用。
二、“地域范围”因素
对于该条件的地域范围，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“《九民纪要》”）对此存在论述，该纪要第一百二十五条规定如下：“【案外人系商品房消费者】……问题是，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。……”根据该规定，对“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件进行判断时，地域范围限定在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内。此种标准显然重点考虑当事人的实际居住需求，毕竟即使当事人名下存在其他地区的住房，也不能满足当事人在案涉房屋所在地的居住需求。
需要注意，该条件的地域被限制在了设区的市或者县级市范围。最高人民法院在（2022）最高法民终115号案件中指出：“2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案当事人诉争的房屋位于永宁县，永宁县为银川市的下辖县。因此，季某某名下并非仅有案涉房屋一套住房，并不享有法律应当给予保护的居住利益，因此季某某所提异议也不符合执行异议和复议规定第二十九条关于保护商品房消费者生存居住权的情形。”同样是在银川市，最高人民法院在（2020）最高法民终1127号民事判决书中也坚持了这一观点：“对于‘买受人名下无其他用于居住的房屋’的认定，一审法院根据所购房屋系商品房的性质以及永宁县房产交易管理中心出具的永宁县范围内无住房证明等证据，综合认定哈爱花名下在与案涉房屋同一县级行政区无其他用于居住的房屋，该认定未考虑哈爱花夫妻共有房产情况，未将哈爱花在银川市内已有住房情况考虑在内，存在不妥。本院根据二审中查明的哈爱花配偶名下在银川市已有居住房屋且哈爱花与其配偶共同居住的事实，对一审上述认定予以纠正。”
实践中也存在相当数量相反判例，如甘肃省高级人民法院在（2021）甘民终256号案件中认为：“根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定，‘买受人名下无其他用于居住的房屋’为买受人名下与涉案房屋同一设区的市和县级行政区无其他用于居住的房屋。王某1虽在华池县有住房，但在庆阳市区仅有一套房屋用于居住，参照适用上述规定的精神，王某1所购商品房用于居住且其在庆阳市区无其他用于居住的房屋，赵某该项上诉理由不能成立。”此处尽管华池县属于庆阳市管辖地域范围内，但是甘肃省高院仍然将“无其他用于居住的房屋”地域范围限定在了“庆阳市区”。安徽省高级人民法院在（2020）皖民终1065号判决书中同样认为：“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，一般是指在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。姚某某婚姻存续期间，虽另购买一套房屋，但该房屋位于合肥市包河区，涉案房屋位于合肥市长丰县。姚某某购买涉案房屋系用于居住，金鑫典当公司也未提供其他证据证明姚某某在长丰县名下还存在其他用于居住的房屋。故，姚某某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，享有足以排除人民法院强制执行涉案房屋的民事权益。”此案中长丰县和包河区均属于合肥市管辖，但是安徽高院仍将“无其他用于居住的房屋”的地域范围限制在了“长丰县内”。以上两个案件中法院均未提供更有说服力的理由，但以此可以证明司法实践中对于此类案件的处理会有一定的灵活性。笔者认为，对于法官的自由裁量因素或可参考广州市中级人民法院在（2020）粤01民终8316号判决书中表达的观点，广州中院认为：“从化区、增城区与广州市中心区域距离均超过50公里，从化区、增城区并不属于限购的范围。从这个角度上看，在广州市中心区域已有房产的情况下，另行购买从化区的住房，改善居住环境，符合人们的生活需要，且并不违反相关的调控政策。故，对于上述‘买受人名下无其他用于居住的房屋’的范围理解，以从化区范围为限更为符合上述法律规定的精神。”可见，由于各案件中设区的市面积、通勤状况、各区县之间的直线距离等不同情况，司法机关在具体处理案件时需要视具体情况看是否突破《九民纪要》第一百二十五条字面上的含义，而作出更符合该案件背后法律价值排序的司法裁判。
关于对“直辖市”是否需要特殊对待《九民纪要》也未进行明确规定，此处或可参考北京市高级人民法院（2021）京民终475号判决书的观点，在该判决书中，北京高院认可了一审法院即北京市第四中级人民法院的观点。一审法院认为：“综合本案中钱慧和其家人的长期工作和生活所在地、其名下房屋与其工作地点的通勤距离与时间、现有房屋的建筑面积、家中人口组成等多种因素与情节，钱慧购买涉案房屋符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定精神。在抵押权人的金钱债权利益和钱慧一家人的生存权益之比较中，钱慧一家人的生存权益应受到优先保护。具体理由如下：……当法律条文的文义存在两种或两种以上含义的，我们可遵循法律解释的其他方法对九民会纪要第一百二十五条第二款内容予以解读。……从执行异议复议规定第二十九条、九民会纪要第一百二十五条规定的目的而言，均是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量，因此，不能简单地根据购房人名下是否有房简单地一刀切，必须结合上述司法解释目的、法律精神和案件具体情况予以分析判断。具体到直辖市，当购房人在该市名下已有一套房屋时，不能直接断定购房人不符合上述两条规定中所指的名下无可供居住的房屋的情形，而应将购房人长期、稳定的工作或生活地点、通勤距离、常需通勤时间、已有房屋面积及家庭成员人数（购房人本人、配偶、未成年子女及购房人和配偶负有法定赡养或抚养义务的、名下又无可供居住房屋的其他人员等等）等多种因素综合考量在内。……就本案的当事人而言，其一家在延庆区工作、生活，仅就其工作地点距其名下位于朝阳区百子湾的房屋之间的距离而言，即便以驾车方式出行，在高峰期单程通勤时间一般需两小时二十分钟左右，在一般情况下单程也需一小时又四十分钟左右，更毋论以公交地铁等其他出行方式所耗的通勤时间，均已超过了在部分设区的市与市之间出行可能花费的时间；何况，钱某二子年幼，其幼子尚不满两周岁，无论是让幼儿每日随父母往返奔波延庆与朝阳近二百公里，或是让幼儿在朝阳候其父母早出晚归，均有违对老人儿童此类弱势群体优先保护与关爱的社会主义核心价值观与理念。”一审法院的前述观点均得到了北京高院的认可，笔者亦同意该案例中的观点，即在涉及直辖市时，既不能将直辖市直接视作设区的市，也不能因行政级别将直辖市下辖的区县视作设区的市，而是要综合考量长期工作和生活所在地、其名下房屋与其工作地点的通勤距离与时间、现有房屋的建筑面积、家中人口组成等多种因素与情节作出判断。
三、“买受人名下”因素
“买受人名下”无其他用于居住的房屋，如果纯粹从字面含义理解，应当认为是指购房人自身名下无其他用于居住的房屋，因此仅考察买受人自身即可。但是实际生活中普遍存在将房屋登记在家庭成员名下的状况，因此，对于“买受人名下”的含义，司法实践中也逐渐做扩大化处理，即涵盖购房人的配偶以及未成年子女。但是实践中也存在案例仅考虑买受人名下的情况。
（一）以家庭为单位
以家庭为单位是目前司法实践中的常见做法，如最高人民法院在（2021）最高法民终604号案件中明确指出：“《执行异议和复议规定》第二十九条规定是基于对‘消费者生存权’优先保护所作的例外规定，故对该条第二项关于‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’的情形中的‘买受人名下’应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。”再如（2022）最高法民终149号判决书中最高人民法院明确表示：“对该条第二项‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’情形中的‘买受人名下’应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王某与其配偶吕某、女儿吕某某、儿子吕某某在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王某所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。”在（2022）最高法民申178号裁定书中，最高人民法院更是明确指出：“本案中，吕某某是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，是否属于消费购房人，原审并未查清，在此情况下认定吕某某可以排除强制执行，缺乏证据证明。本案应结合吕某某及其配偶、未成年子女在查封时名下是否有其他房屋综合进行判断。”。前文提及的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》亦如此规定，其第九条第二款规定：“案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋；（2）案外人为未成年人的，其监护人名下无用于居住的房屋；……”
（二）否认以家庭为单位
实践中存在少量案件否认以家庭为单位，而仅仅考虑买受人自身。如最高人民法院（2020）最高法民再101号民事判决书中认为：“华融公司再审主张应审查张安礼及其配偶、未成年子女名下是否有用于居住的房屋以及将审查的地域范围扩大到重庆市全市区域范围内的理由于法无据。”再如更早的（2018）最高法民申4755号民事裁定书中，最高人民法院认为：“交行陕西分行再审申请提出，该条规定的‘其名下’无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。”山东省高级人民法院也曾在（2020）鲁民终1802号判决书中否认以家庭为单位的观点，在该判决书中，山东高院认为：“本案一审及二审期间，张某提交了青岛市及海阳市不动产登记资料查询结果证明，可以证实其在户籍所在地及涉案房产所在地均无其他用于居住房产的事实。天津银行济南分行以张某未提供其配偶名下的房产状况的证据为由，主张张某不能完全证明其名下确无用于居住的房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。”
虽然在司法实践中，确实存在部分情况下否认以家庭为单位、而仅考量买受人自身名下是否有房产的状况，但无疑第一种观点占据了更为主流的地位，确实具有更高的科学性，更能实际考量法律保护的是否是买受人及其家人的生存权益等因素。
四、特殊情形：多套房屋但属于满足基本生活需要的认定
根据《九民纪要》第125条的规定：“对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”即使购房人名下已有一套房屋，但若再次购买的房屋在面积上是属于满足基本生活需要的，则依然符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。
司法实践中已有多个案例遵循了这一规定的精神，最高人民法院在（2021）最高法民终1316号案件中认为：“《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定……现盛某某及其配偶名下虽另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ×××××号的房屋一处，但盛某某夫妻二人同时育有三名未成年子女，符合上述规定的精神，应认定其另外购买的房屋系满足居住需要。故盛某某符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。”再如（2021）最高法民终516号案件中，最高人民法院认为：“牛某某一审提交的运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，牛某某及其父母、子女在运城市无不动产登记信息。虽然牛某某妻子谢某名下登记有一套婚前所购100.6平方米房屋，但案涉房屋面积为137.6平方米，仍属于满足基本居住需求，综合考虑牛某某家庭人口、居住条件、案涉房屋面积等实际情况，牛某某主张系基于对家庭基本居住环境进行必要改善而购买案涉房屋，具有合理性，应认定符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。”而在（2022）最高法民再240号判决书中，最高人民法院也认为：“根据本院再审查明的事实，冯某、刘某某购买案涉房屋时，冯某、刘某某名下在广州市××住房。冯某于2013年购买803号房，面积仅为44.85平方米，而案涉《商品房买卖合同》显示，案涉房屋建筑面积为75.36平方米。考虑到冯某、刘某某尚有未成年一儿一女与其共同居住，无论2013年购买的803号房屋是否提供给冯某的父亲居住，两套房屋的面积仍然属于满足家庭基本居住需要的范围。”
可见，在判断“买受人名下有无其他用于居住的房屋”这一条件时，房屋套数固然重要，但房屋面积和居住条件也很重要。因此，在考虑买受人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益时，要综合考虑共同居住的人数、人均居住面积、是否满足家庭基本居住需要等因素，这需要司法机关在个案中具体问题具体分析。
五、总结
购房人的民事权益若要达到购房人消费者物权期待权的保护条件，需满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一法律规定。在司法实践中，需考虑时间节点、地域范围、“买受人名下”等因素，并对“购买多套房屋，但属于满足基本生活需要”这一条件进行把握。时间节点方面，主要存在“购买房屋时”、“提出执行异议时”、“执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时”三种不同观点，需结合实际情况进行认定；地域范围方面，原则上是限定在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，但是也存在部分案例考虑到实际情况将认定范围限缩到县级或区级范围，直辖市内范围的认定则须结合实际情况进行综合考量；“买受人名下”原则上需以家庭为单位，但也存在部分案例仅考虑购房者个人；“购买多套房屋，但属于满足基本生活需要”这一条件，重点考虑的是购买的房屋面积是否满足基本生活需要，这需要考虑共同居住的家庭成员数量及已有的房屋和再次购买的房屋面积等因素。
总之，在以不动产为执行标的的案件中，经常出现多个主体对同一不动产主张权利的情况，在此情况下便会出现各类权益保护顺位的判定问题。对购房人享有消费者物权期待权设置各种条件，是为了在购房人和其他主体之间进行利益平衡，是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量。在判断购房人是否符合消费者物权期待权中“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件时，需要综合考量多种因素，以实现切实保护购房人生存权益的同时，又避免该权利在法律实践中的滥用。