观韬视点 | 以案说法：“外销房”买卖合同纠纷办案手记及实务要点
作者：刘道凤 薛龙
一、要点概览
1.域外公证如何与境内诉讼程序有效衔接，强制执行阶段由法院直接出具《协助通知书》并载明代理人权限范围有助于身份认定及权利行使。
2.已签署书面买卖合同并全额支付购房款的当事人是否必然能够在执行标的异议程序中阻却案外人的拍卖申请。
3.涉案“外销房”在强制执行阶段的税费负担及其他注意事项。
二、案情简介
1.近日，笔者代理了一起“外销房”买卖合同纠纷（以下简称为“本案”）。本案中，两名外籍人士（以下简称为“原告”）与开发商（以下简称为“被告”）先后于1994年12月、1996年6月签订了《外销商品房预售合同》以及《外销商品房买卖合同》。前述两份合同签订后，两原告依约全额支付了涉案房产及车位的款项并实际占有、使用标的物至今。两原告因无法顺利登记成为房屋及车位的权利人，故委托笔者提起诉讼。
2.笔者在承办案件的过程中面临诸多障碍及挑战，例如：两名原告作为签署房产交易文件的外籍人士，其实质诉讼目标是期望将涉案房产登记至某一位名下；被告系一家成立于1992年的外商投资企业，后因行政处罚已被吊销营业执照；涉案标的物为房屋及地下车位，在立案前虽登记在被告名下，但因多起诉讼案件已被查封、冻结。笔者现梳理本案的办理情况形成办案手记，以供读者参考。
三、案例分析
本案的办理可简要概括为三个阶段，执行标的异议阶段、房屋买卖合同纠纷审理阶段以及房产过户的强制执行阶段。
1.在执行标的异议阶段，笔者向法院举证证明了涉案房产及车位的实际占有、使用情况，主张原告系实际权利人。考虑到执行标的异议与执行异议的法律适用存在差异，衡量利弊得失后各方最终通过调解结案，案外人主动撤回了针对涉案房产及车位的拍卖申请。
2.房屋买卖合同纠纷审理阶段，法院归纳的核心争议焦点为原告是否享有物权期待权，被告未配合办理过户手续是否构成违约（办案实务细节参见下文）。最终两原告的诉请获得了法院的支持。
3.强制执行阶段，办案的难点在于协调法院向自然资源确权登记事务中心（以下简称为“登记中心”）出具符合其规范要求的《协执通知书》并处理增量房交易税收申报事宜。
4.在历时一年半的诉讼程序后，登记中心于2023年1月向某外籍原告出具了《不动产权证书》，涉案房产及车位最终登记至某原告一人名下，由其单独所有。
四、实务要点
在上述案例中，需要提请注意的实务问题，可简要归纳如下：
实务问题1：授权委托书的域外公证如何与境内诉讼程序有效衔接，强制执行阶段由法院直接出具《协助通知书》并载明代理人权限范围有助于身份认定及权利行使。
对于涉外案件，代理人的授权委托书和境外寄交的文书应经所在国公证机关证明并经我国驻该国使领馆认证。本案历经不同诉讼阶段，上海市辖区内的不同基层人民法院对于《授权委托书》的格式及内容要求有所差异。办理涉外公证的时间相对较短（5个工作日），办理涉外认证的时间则相对较长（超过20个工作日后才收到由境外中介机构邮寄的文书）。本案具体的公证认证流程可概括如下：
笔者的实务建议如下：
1.在公证认证的《授权委托书》中明确列明代理权限，尤其应当包括“代为在立案阶段修改起诉状中各项内容，包括诉讼请求及事实理由”，以便于顺利完成起诉立案。考虑到涉案标的物存在已被司法查封的风险，当事人需要通过执行标的异议、执行异议之诉寻求权利救济，建议妥善准备《授权委托书》公证认证文件的副本材料。
2.《协助执行通知书》的受文主体应当包括辖区内的税务局以及自然资源确权登记中心，正文部分需包括产权登记的权利人中、英文名称。为减轻当事人反复办理委托文书的诉累，承办律师在强制执行阶段应当增加与法院的沟通频率，尽可能请求法官在《协助通知书》中直接注明产权登记手续由代理人办理。《协助通知书》的正文部分还应注明原房产权利证书作废。
实务问题2：在执行标的异议程序中，两原告已签署合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，是否足以排除案外人针对涉案房产及车位的拍卖请求？
本案中，两原告在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款，后续将涉案房产及车位出租给案外人占有使用，两原告主张未办理过户登记原因是被告不予配合。法院认为，根据《民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，执行标的异议区别于执行异议之诉的裁判尺度，本案的争议焦点是两外籍原告是否享有排除执行的权利，但法院并不必然会对整体案件进行实质性审查。
笔者的实务建议如下：
1.在建立委托关系前，因代理人客观上并无法彻底查明不动产的司法查封情况，故应当向当事人充分提示诉讼风险。为节约司法资源、提高执行效率以增加当事人的胜诉可能性，在执行标的异议程序中，笔者建议原告主动向被告提出了替换执行标的物的和解方案。通过多轮磋商，最终促使案外人主动撤回了拍卖申请。
2.承办该类案件需要通盘考虑执行异议程序与房产买卖合同纠纷诉讼程序的衔接问题。以本案为例，本案在A法院以房屋买卖合同纠纷为案由完成立案。此后，B法院又受理了执行标的异议。为确保标的物最终能够登记至原告名下，当事人在诉讼程序中向A法院申请保全了涉案房产及车位，同时申请中止审理。待B法院执行标的异议程序结束后，笔者立即协调解决了涉案房产轮候查封的保全顺位问题，并申请A法院恢复案件审理。
实务问题3：涉案“外销房”在强制执行阶段的税费负担及其他注意事项。
1.涉案两份格式合同就税费负担的条款约定为“办理房屋买卖过户手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担”。两原告在提起诉请时表示已支付相应部分的税费，故请求法院判令过户所需相关费用由被告予以承担。
2.因涉案房产的款项系以外币结算，考虑到外汇、税务政策的调整，笔者曾提示两原告可能需要补充缴纳税费。审理过程中，两原告表示自愿负担在办证过程中产生的所有税费。本案关于审税、缴税、办理过户登记的流程大致可概括如下：
笔者的实务建议如下：
1.事先走访房产所在地的税务局法制科，咨询涉案房产及车位变更登记的税种、税率及税款。按国家相关法律规定及有关部门规定，因房产过户登记应缴纳的税金和费用主要包括国有土地出让金、房产税、增值税、土地增值税、企业所得税、过户费、印花税、契税、过户手续费以及物业维修基金。
本案中，原告缴纳了契税及印花税，其中契税的税率为3%，印花税的税率为0.05%。考虑到个案差异，本文就房产交易的税费问题不作深入探讨。诉讼过程中，预先判断税务成本能够令当事人做到心中有数，从而在法院组织调解的过程中占据一定优势。
2.如遗失物业维修基金缴费凭证，因提前与物业管理公司及业主委员会妥善沟通，确保能够顺利办理产权登记。待申请人缴纳税费后，税务局会出具《契税已申报办理证明》以及《税收完税证明》，申请人需向登记中心的综合业务窗口另行提交物业维修基金缴费凭证。部分业主若遭遇缴费凭证遗失的情况，则需要向物业管理公司及业主委员会申请查询、调阅《分户信息表》以证明维修基金的缴纳情况。
*律师助理蒋艺晨对本文亦有贡献。