如果被开发商欺负了，房主应该怎么办？——关于邻接树纠纷的案例分析
摘要
近日我们代理的一位客户是位于悉尼郊区的土地所有者。我们为这位客户向其邻居开发商的欺凌行为发起抗争。最终，该开发商不得不同意一份有利于我们的客户的合意法庭判决。现对该案例进行总结，希望当您遇到类似情况的时候能提供一些帮助。
观韬中茂澳大利亚法律系列是由观韬中茂律师事务所悉尼办公室为在澳大利亚的客户以及从中国赴澳经商的客户准备的系列法律文章。
作为一个安全的房地产投资市场，悉尼因其有保障的高回报率一直是国内外房地产投资者的首选。根据已公布的数据显示，在一般情况下，房主可以期待房价每隔七年左右翻一倍。澳大利亚稳定的政府和公正的法律体系为投资者提供了额外的保护，增强了投资信心。然而，没有人可以保证开发商品行良好，尤其是被利益驱使的情况下。
最近我们代理的一位客户是一处位于悉尼郊区的土地所有者。我们为这位客户向其邻居开发商的欺凌行为发起抗争。最终，这位欺负人的开发商不得不同意一份有利于我们的客户的合意法庭判决。我们在这里将此案例做一个总结以供您参考。我们希望当您遇到类似情况的时候，该案例能提供一些帮助。
案例的背景
我们的客户是一位土地所有者，而其相邻的土地被一位大概2016年进入澳大利亚房地产开发市场的知名中国地产开发商所购买。在2018年3月末4月初，我们的客户收到该开发商寄来的一封信，希望我们的客户同意移除邻近的一棵树。在2018年4月9日，我们的客户表示不愿意将这棵树移除，并提出以下几点顾虑：
(1)他们不认为双方共同拥有该树；
(2)从事实角度来说，该树位于我们的客户所拥有的土地范围内；
(3)以及由于其树冠高于我们的客户的房子，该树可以为我们的客户提供良好的隐私保护。
不久后，该开发商通过他们的树木专家，与我们的客户进行了一系列的沟通。从2018年5月28日至6月4日，该树木专家和我们的客户通过邮件、电话和短信进行了数次沟通。最终，双方不能达成一致。2018年6月7日星期四，当我们的客户于下午回到家中时发现，该树已经在我们的客户不在家的期间被砍掉了。我们的客户联系了该开发商，对方承认是他们的安排下移除了该树。2018年6月9日星期六，一组树木服务从业人员到场希望挖走树根，我们的客户拒绝让他们进入。2018年9月5日，悉尼中央城市规划组通过了一项新的开发许可DA/XXX/2017，同意拆除XXX住房，树木移除和一栋3 x 7层住宅楼的建造（包括118间公寓和附属的地下停车场）。与之前的开发许可相比，新的开发许可新增了30间公寓。2018年9月10日，我们的客户以书面形式联系该开发商，表示希望该问题可以得到友好解决。2018年9月27日，该开发商的律师在回复中对我们的客户所阐述的事实表示异议。2018年10月24日，我们的客户联系了一位测量师以确认该树在邻近土地中的确切位置。2018年12月，由我们的客户联系的一位专家准备了一份估价报告。
法律问题以及我们的客户的潜在论点
由于未经我们的客户的同意砍掉该树引起的几个问题：
1.以下几个原则适用于非法侵入他人土地以及移除树木：
a).树木栽种在谁的土地上，谁就是该树的所有者(Masters v Collie (1620) 81 ER 712);
b).即使树枝或者树根延伸到毗连土地上，它们仍属于树木栽种的那片土地的所有者
c).然而，如果树木栽种的地方刚好是边界线，而且树枝和树根延伸到双方的土地上，那么毗连土地所有者将作为拥有同等份额的按份共有人共同拥有这棵树(Percy v Le Heux [1982]ANZ ConvR 397);
d).未经许可进入邻居的土地并砍掉树木是一种非法侵入行为(Carr v Sourlos (1994) 6 BPR 13, 626);
e).市议会的许可，比如开发许可或者树木移除许可，不能作为非法侵入的理由(Carr v Sourlos (1994) 6 BPR 13, 626); 以及在合适的情况下，法庭可以因非法侵入行为而判决惩罚性损害赔偿(Carr v Sourlos (1994) 6 BPR 13; Port Stephens Shire Council v Tellamist Pty Ltd (2004) 135 LGERA 98 (NSWCA)).
2.2018年6月7日发生的事件
因为该树位于我们的客户所有的土地界限以内20厘米，所以该树栽种于我们的客户的土地上，因此属于我们的客户。在Carr v Sourlos (1994) 6BPR 13,626一案中也有类似的推论。考虑到该树的位置，毫无疑问，该树的主要财产性权益属于我们的客户。如果要移除该树，开发商所雇用的合同工必然会进入我们的客户的土地，或者我们的客户的土地上空。除此之外没有别的办法可以移除该树。我们的客户从来没有以明示或暗示的方式给出过许可。未经许可进入我们的客户的所有地并移除该树构成非法侵入行为，这种行为同时违背了我们的客户作为按份共有人的权利。
3.损害赔偿
Carr v Sourlos 一案的相关性
在Carr v Sourlos一案中，原告和被告所拥有的土地相邻。被告从市议会获得许可，在与原告进行协商的前提下，可以移除沿着两块土地边界生长的四棵树木。被告律师在寄给原告的信件中表示，原告应在14天内移除这些树木，如果未能移除，被告将负责移除这些树木并向原告要求成本费用补偿。原告并没有收到这封信。被告的代理人进入原告的土地移除了这些树木。原告要求对非法侵入行为进行损害赔偿。
法庭判决认为，被告以及被告的代理人均没有进入原告土地的许可。因此，被告通过其代理人的行为构成了对原告土地的非法侵入行为。
重要的是，法庭认为原告应获得：
· 因原告房屋美学外观和市场价值的减损而获得的补偿性损害赔偿；
· 因原告财产受到非法侵入而获得的增加的损害赔偿；以及
· 惩罚性损害赔偿.
鉴于本案例与Carr v Sourlos一案事实上的相似性，我们认为，如果进入诉讼，没有事实上或法律上的任何理由使得我们的客户不能获得相似种类的损害赔偿。
另外值得注意的是，在Carrv Sourlos一案中，法庭认为所涉及的问题的严重性远比表面上的损失量要大，最终法庭做出特别判决，要对方支付原告的律师费$100,000.00。
4.违反环境规划和评估法1979
开发商的律师在回复中声称，他们的客户的行为是依据于之前的开发许可XXX/2014/JP。
如上述，开发许可等规划许可不能作为非法侵入的理由。即使土地所有者同意开发许可的制定，开发许可也不能作为一种财产性权利允许非法侵入行为
即使不论非法侵入行为，也很有必要考虑移除该树的做法是否遵守了开发许可XXX/2014/JP。
值得注意的是，开发许可XXX/2014/JP规定，在开展任何作业之前，有几项条件必须符合。
在规划法律中有一项重要原则，即任何没有遵守许可中列出的条件的作业都是被禁止的、违法的，不能被认为是与开发相关的（开发是许可的主体）。这种（没有遵守许可中列出的条件的）作业不能认为是被给予许可的。Iron Gates Developments Pty Ltd v Richmond-Evans Environmental Society Inc(1992) 81 LGERA 132.
在该案例中，开发许可XXX/2014/JP于2014年通过，并同意包括移除树木在内的作业。然而，没有证据可以表明，开发许可XXX/2014/JP是根据环境规划和评估法第4.53条合法开展的。
尤其是，从事实上来说，作为开展任何作业之前必须遵守的条件，42-63中的前提条件并没有得到满足。
这就意味着，开发许可XXX/2014/JP从来没有被触发，因为相关行为并没有依据于该许可。不管怎么说，移除该树都违反了该许可42-63中的条件。因此，根据环境规划和评估法，这些行为是被禁止的、违法的。
该案例的最终结果
我们代表我们的客户与开发商进行了协商。然而，该开发商不顾其企业社会责任，在不得不承认其责任的情况下，仍然不愿支付合理的赔偿损害金额。
在2019年4月，我们的客户别无选择，只能在新南威尔士州最高法院对该开发商提起诉讼。在诉讼开始的不久后，该开发商向我们的客户提出了正式的和解提议。我们认为提议中的数额加上我们的诉讼费用是合理的。我们的客户接受了我们的建议，接受了该提议，案件通过各方的合意判决和解，没有继续进行下去。
该案例的经验
虽然有起有伏，澳大利亚尤其是悉尼的房地产市场一直很活跃。作为一位房主，如果你遇到了强大的开发商，你应该怎么保护自己的权益？该案例提供了一下经验：
1.应尽早寻求法律建议，以了解自己处于何种情况。
2.接受并遵循您的律师提供的建议。
3.面对强大的对手也不要怯懦。
观韬中茂律所在澳大利亚的分支的代理业务包括澳大利亚房地产交易中的双方。我们的客户涉及开发商，建筑商，资金提供方以及房地产购买方。如果您有任何涉及房地产法律领域（包括开发）的问题，请随时联系我们。
本文仅为我们对相关法律、法规及政策的一般解读，不能作为正式的法律意见和建议，如果您有特定的问题，请与观韬中茂律师事务所联系咨询事宜。
作者简介：程顺律师是观韬中茂律师事务所悉尼办公室的管理合伙人。 他擅长跨境并购、公司与商业、物业地产和商业诉讼。 程律师于1998年来到澳大利亚。他现在是澳大利亚最高法院和新南威尔士州高等法院的执业律师。多年来程律师为不同领域里的来自中澳两国的客户提供过法律意见，包括能源、矿业、政府机构、制药、建筑、农业、食品、服装和商业咨询。他的客户包括中国国企、中澳两国的大型私企以及澳洲当地的大型连锁品牌和跨境电商。 近期主导和参与的案件主要涉及中国国企和知名民企在澳大利亚当地的设立、资产并购、 投融资、跨境股权纠纷和跨境知识产权纠纷以及公司清算和重组。
作者简介：麦俊健律师，观韬中茂律师事务所悉尼办公室律师。专注于公司法和商业交易等非诉业务（主要包括企业法律事务和并购），以及商业争议解决的法律服务。近期参与案件主要涉及中国企业在澳大利亚分支机构的设立以及起草相应的法律文书，澳大利亚本地企业的法律顾问业务、商业资产买卖及企业并购和收购，商业合同纠纷和股权纠纷，公司债务重整和清算，跨国知识产权许可使用协议以及知识产权侵权诉讼等。
程顺
管理合伙人
观韬中茂悉尼办公室
电话：(612) 9002 0999
传真：(612) 9283 3567
电子邮箱： Shun.cheng@cslawyers.com.au; chengshun@guantao.com
麦俊健
律 师
观韬中茂悉尼办公室
电话：(612) 9002 0999
传真：(612) 9283 3567
电子邮箱： Calvin.mai@cslawyers.com.au; Calvin.mai@guantao.com