物业合同终止后，物业方的员工遣散费承担主体问题实务分析
一、问题的提出
物业公司受委托为业主方持有的项目、住宅小区提供物业服务时，对于物业公司因物业服务合同终止而解聘员工的，物业公司往往需向员工支付一笔遣散费，如服务项目体量较大、安排人员较多的，所涉遣散费数目往往不菲。
对于该笔遣散费的承担问题，物业公司认为，该笔遣散费的发生系因特定服务项目合同的终止而导致，故应由业主方承担；但业主方往往认为，物业公司向其员工支付的遣散费属于其自身的用人成本，应由物业公司自行承担。
当项目涉及较多解聘人员时，涉及的遣散费数额往往较大，双方争议和分歧也较大。对于该部分费用的承担问题，有进一步探讨和厘清的必要。
二、遣散费的法律性质
“遣散费”一词，早在1949年，中华全国总工会发布的《关于劳资关系暂行处理办法》中进行了规定，“资方解雇工人及职员，在集体合同及劳动契约上有规定者按规定办理；无规定者须于解雇前十日通知劳方并酌给劳方若干遣散费”，遣散费标准为“按工厂企业之营业情况与职工在本企业工作时间之长短而定，最低不得少于半个月的实际工资，最高不得超过三个月的实际工资”，此外，该办法还规定了不支付遣散费的情形，“但季节性工人、临时工人及因工人职员的过失而解雇者不在此例。”
可以看出，该办法规定的遣散费与我国现行有效的《劳动合同法》中规定的“经济补偿金”极为相似。根据《劳动合同法》第四十六条及第四十七条的规定，当劳动合同非因劳动者的过错而终止的，用人单位均应向劳动者支付经济补偿，数额为半个月工资至数个月工资不等，视劳动者在本单位工作年限而定。
尽管目前施行的《劳动合同法》规定的是“经济补偿金”，未使用“遣散费”的称呼，但目前仍有一些法律文件保留了“遣散费”的名称，甚至直接将二者划等号；如广东省肇庆市人民政府于2007年发布的《关于认真解决好部分军队退役人员生活困难问题的通知》中规定，“对企业关闭或改制时，距离法定退休年龄5年内的退役人员与原工作单位解除了劳动关系，原工作单位在计发经济补偿金（遣散费）时，已把其至法定退休年龄的社会保险费一并计算在内发给了退役人员的，社会保险费由退役人员自行缴纳。”
根据前述规定，笔者倾向于认为，遣散费与经济补偿金在内涵与外延上高度一致。遣散费即为物业公司在与其员工解除劳动合同后向员工支付的一笔经济补偿费用，支付依据为法律的强制性规定。
三、遣散费与物业服务费用的关系
为分析业主方应否向物业公司支付遣散费，首先应厘清业主方向物业公司支付的物业服务费用与遣散费的关系。根据《物业服务收费管理办法》（下称《办法》）的规定，业主方与物业公司之间可以约定采用“包干制”或“酬金制”等形式支付物业服务费，无论是采用包干制或酬金制，业主方支付的物业服务费用中均包括“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等”。
《办法》规定物业服务费用包括“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等”，但未明确包括“物业公司解雇员工的经济补偿金”。《江苏省物业服务收费管理办法》进一步将上述规定细化规定为，“物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等”,亦未明确包括员工遣散费的内容。
有观点认为，对于经济补偿金的支付，不能一概而论，应根据经济补偿金的性质来具体判断。其认为“按照《劳动合同法》的规定，物业管理公司支付经济补偿金有些情况是物业公司在人力资源管理上的过错造成的，比如说物业公司无故解除员工的合同、不提供劳动保护条件致只员工提出解除合同的，对于这种情况，应当由物业公司酬金来支付经济补偿金。有些是基于法律的规定引起的，与物业公司的人力资源管理无关，比如说合同到期终止后，双方未续签新的劳动合同造成支付经济补偿金的，应列入物业管理的成本，不应由物业收取的酬金中支出。”该观点认为，在酬金制模式下，如果是因为物业公司的过错导致员工离职发生的经济补偿金，物业公司应当由自有的酬金来承担；而对于非物业公司过错（如劳动合同正常终止未续期导致的经济补偿金），则应当由管理成本来承担、列入小区物业服务支出，而不应当由管理酬金来承担。但未明确规定包干制模式下的经济补偿金承担问题。
对于上述观点，笔者并不完全赞同。首先，即便物业公司对物业服务合同的终止不存在过错，如物业服务合同到期终止，由于在这种情况下，物业公司可在与员工签署劳动合同前即提前安排所签订劳动合同的期限，以避免经济补偿金的发生。因物业公司未妥善安排导致产生的经济补偿金，较难归责由业主方承担。即便以某一方的过错划定经济补偿金的支付责任的，以业主方是否存在过错相较于以物业公司是否存在过错更为合理。其次，从《江苏省物业收费管理类办法》对人工成本构成的表述来看，尽管该款最后以“等”字结尾，但是从同类解释的层面来看，“工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费”均为员工在物业公司提供服务期间依法持续发生的费用，具有相当的必然性和可预测性。而对于物业公司应当支付给离职员工的经济补偿金，该费用是根据员工是否离职、是否因非员工自身过错而离职等因素来确定的，对于业主方而言，该笔费用的发生带有偶然性及不可预测性，与合同期内的物业服务并不具有必然的关系。
四、司法实践中对索赔“遣散费”案件裁判思路剖析
（一）如服务合同中已有约定，按照约定内容处理
法院在审理此类案件时，一般首先看业主方和物业公司的服务合同中是否对此已有约定，探求当事人对经济补偿金支付责任分配和安排的真实意思。如合同双方在物业服务合同中约定由业主方承担物业公司支付给员工的经济补偿金的，则法院往往会直接支持由业主方承担。
在戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司与天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司物业服务合同纠纷案[天津市津南区人民法院（2015）南民三初字第20号]中，法院认为：原、被告在《补充协议》中约定驻场人员的离职补偿由被告按合同规定支付给原告，双方对该条款中“离职补偿”的理解虽有争议，但双方在《物业管理服务合同》第3.4.2条中约定，如果合同终止运行，经双方协商后，与员工终止劳动关系，原告与其终止劳务关系的，符合劳动法规定应当支付补偿费用的由被告按照劳动法规支付给原告，补偿费用包括离职经济补偿金、代通知金，故，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，原告主张被告按照劳动法规定支付员工的离职补偿费用，本院予以支持。
又如千翔物业管理（上海）有限公司杭州分公司与富阳市华庭云顶业主方委员会物业服务合同纠纷案[富阳市人民法院（2015）杭富民初字第2710号]中，法院认为：根据合同约定：乙方（原告）与员工发生的劳动纠纷赔偿金及员工非自愿离职金由甲方（被告）按实际发生费用支付给乙方。该约定在双方履行合同期间对双方具有约束力。……现原告已向叶凤娟支付经济补偿金9000元，因此，对于该项诉请中关于叶凤娟的经济补偿金部分，理由正当，本院予以支持。对于刘小明等9人的经济补偿金。……虽然刘小明等9人是在原、被告终止履行合同后提起劳动仲裁，但原告向刘小明等9人支付的经济补偿金包含刘小明等9人在原告为华庭云顶小区提供物业服务的工作年限应得的经济补偿金，对于该部分经济补偿金，在原告支付刘小明等9人后，被告仍然应当依约支付给原告。
除上述约定方式外，如合同双方约定业主方应承担物业公司支付给员工的经济补偿金，但同时又约定该补偿金已包含在了合同约定的物业费标准中的，此时，尽管法院认可应由业主方支付该等经济补偿，但仍不支持物业公司要求业主方另行支付的诉求。
如在北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司与广州新中轴建设有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司物业服务合同纠纷案[广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2170号]中，法院认为：关于员工解约赔偿金的问题。仲量联行公司要求新中轴公司及城建公司支付两员工劳动解约赔偿金。《服务合同》中第三十二条约定新中轴公司及城建公司支付给仲量联行公司的包干费用已经包括仲量联行公司聘用所有员工或者由其聘请的劳务人员所产生的开支，员工开支包括员工工资、养老金、公积金、失业保险、残疾人保障金、医疗保险、生育保险、工伤保险、外来从业人员综合保险、意外保险、年终奖等福利及用工单位解聘或遣返员工（包括但不限于劳动关系的终止或解除）须承担的劳动经济补偿等，不得以增加员工数量或其他任何理由要求新中轴公司及城建公司增加管理费；故仲量联行公司上诉诉请，缺乏理据，本院不予支持。
反之，如果合同中并未约定由业主方承担物业公司支付给离职员工的经济补偿金，则法院往往原则上要求物业公司自行承担，例外情况下文讨论。
如在上海市长宁区明苑别墅业主方委员会诉上海东湖物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案[上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第937号]中，法院认为：辞退补偿金是否应当纳入物业管理成本。首先，该辞退补偿金并未获得明苑业委会核准。其次，东湖物业公司管理涉讼小区的管理期限双方已书面约定至2009年12月31日。东湖物业公司作为经营企业，理应注意到管理期限到期后员工离职、遣散或另行安排岗位的经营风险并及时作出安排。另外，双方的物业服务合同事实上履行至2012年10月31日，已经给予了东湖物业公司充分的时间进行职员调整。因此，对东湖物业公司要求将辞退补偿金纳入管理成本中的主张，不予采纳。
对于物业公司因员工离职发生的经济补偿金，从司法层面来看，往往会将其认定为物业公司应自行考虑的成本、自行承担，只有在业主方认可由其承担，法院方支持由业主方承担。从这一审判角度而言，结合《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业收费管理类办法》的规定，上述审理思路实际认为经济补偿金属于物业服务费用构成的最后一项，即“经业主同意的其它费用”，而不属于法律明确规定属于物业服务费成本中的“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等”。
（二）合同未约定时，如因业主方责任导致合同解除，遣散费属于违约损失赔偿范畴
《合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”如物业服务合同因业主方违约而解除时，则物业公司因服务合同的解除需向员工支付经济补偿金的，该等经济补偿金属于物业公司因业主方违约造成的损失，业主方应予以赔偿。
如在原告南京长兴物业有限公司与被告南京市雨花台区赛虹桥社区卫生服务中心物业服务合同纠纷案[南京市雨花台区人民法院2018苏0114民初2999号]中，法院认为：被告小行医院提前解除物业服务合同，导致原告长兴公司向其员工支付了解除劳动合同补偿费用。原告长兴公司的该项损失，被告小行医院应当予以承担。原告长兴公司主张被告小行医院承担其支付的补偿费用41246.46元，具有事实及法律依据，本院予以支持。
又如在原告抚州欣怡物业管理有限公司诉被告抚州宏安房地产开发有限公司物业服务合同纠纷案[抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初1865号]中，法院认为：原被告签订的两份合同履行期限均未到期，被告以原告串通招投标为由单方要求提前解除合同，导致原被告双方签订的合同无法再继续履行，但被告未提供确凿证据证明其单方解除合同具有法定、合理依据，因此，被告提前解除合同存在过错，应当赔偿原告因提前解除合同造成的损失。经查，原告因合同解除导致解雇相关劳动人员，并因此支付解除劳动合同的经济补偿金共计44400元，此损失与被告解除合同具有关联性，被告应当赔偿原告此部分损失。
既然经济补偿金属于物业公司因业主方违约受到的损失，那么，法院支持业主方赔偿该部分损失的前提之一即为物业公司已实际支出了相应经济补偿金，否则较难得到法院的支持。
如在武汉鑫佳美物业管理有限公司与武汉市合钰兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷案[武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2104号]中，法院认为：被告合钰兴公司无正当理由解除合同，应承担违约责任并赔偿违约损失。原告鑫佳美公司主张的员工经济补偿金因其并未向员工实际支付，该损失未实际发生，故本院对该项请求不予支持。
笔者认为，此处的实际发生，并非完全限于物业公司已经实际将经济补偿金的费用支付出去，比如尽管物业公司没有支付，但是离职员工已就劳动合同终止事宜申请仲裁或提起诉讼，且已生效的裁判文书明确判令物业公司应当支付经济补偿金的，也应属于物业公司的损失，尽管物业公司尚未支付，但其支付已成为必然事实，业主方同样应予以向物业公司支付。
（三）即便业主方违约解除合同，物业公司应自行安置项目人员，经济补偿金并不必然发生
尽管违约方应当承担非违约方因己方违约受到的损失，但该损失并非无限制的，司法实务中往往通过“减轻损失规则”来限定违约方应承担的违约损害赔偿范围。所谓“减轻损失规则”，即“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施只是损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，其中减轻损失的措施包括“替代安排”，“应采取合理的断然的措施来作适当的替代安排以避免损失”。
在国贸物业酒店管理有限公司天津分公司与天津软通旭天科技发展有限公司服务合同纠纷案[天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第0448号]中，法院认为：本案原告提出的实际损失为因被告终止合同导致原告解聘物业人员所支付的经济补偿金。原告公司系专业从事物业服务国有企业之分公司，在天津也为多个项目提供物业服务，原告与被告终止合同关系并不必然导致解聘全部公司员工，故原告主张滞纳金的同时又主张该项损失，本院不予准许。
笔者认为，物业公司采取减损行为与因市场状况、物业公司自身实力等因素具有相当大的关系，比如在上述案件中，法院基于被告是专业物业公司、服务于多个物业项目，从而作为物业公司具有将从酒店项目上撤下来的员工安排到其他项目的能力，系本可以“不解聘全部公司员工”，故不支持该部分损失。但是对于小型物业公司、服务项目较少的公司，或原服务项目体量较大、人员过多，导致撤下来的人员实在无法安置时，则业主方的违约责任不宜直接适用减损规则缩减损害赔偿。
五、实务裁判对业主方及物业公司的指导意义
基于上述司法实务对于遣散费索赔案的裁判思路，业主方和物业公司在实务操作中，如希望转移项目服务合同终止时对于解雇员工的经济补偿金，则自物业服务合同设定之初、乃至合同终止时，都应做好适当安排，以降低相应风险。
（一）业主方的操作注意要点
业主方在与物业公司签订物业服务合同时，可与物业公司明确约定，所支付的物业服务费用中已经包含了物业公司为服务本项目所需的全部人工成本，并明确约定该人工成本中包括物业公司为本项目所投入的全部人员所产生的因用工单位解聘或遣返员工（包括但不限于劳动关系的终止或解除）所需承担的劳动经济补偿。此时，即便物业公司在合同终止后发生任何遣散费的，由于合同约定的物业服务费中已经包含全部的遣散费，则业主方无须另行承担。
但采上述方式时，物业公司为覆盖人工成本，可能会提出较高的服务报价，如业主方希望降低物业服务费用标准、不在物业服务费中包含合同终止时的遣散费，同时考虑到司法实务中存在支持“当业主方违约导致物业服务合同解除时，由业主方承担物业公司解聘员工的遣散费”的观点，则建议业主方与物业公司在物业服务合同中按如下思路安排合同条款：
1、明确约定明确业主方支付遣散费/经济补偿金/劳动经济补偿的前提条件：①因业主方违约导致物业服务合同提前终止；②遣散费/经济补偿金/劳动经济补偿的具体标准、数额、人数需经业主方书面确认；③物业服务公司与员工之间存在合法劳动合同关系，且劳动合同关系的解除非因物业服务公司的责任导致，亦非因员工自身原因导致；④物业服务合同终止后，物业服务公司无法将项目上退出员工聘用于其他项目。前述四个条件需同时满足，缺一不可。
2、明确约定业主方有权经提前一定期间书面同意物业公司解除物业服务合同，且业主方经通知后解除合同的，不构成违约。
3、尽量少地约定物业公司有权因业主方违约解除物业服务合同的情形，如有约定的，建议设定较高的发生条件（如要求物业公司提前多次书面通知、要求业主方对违约事宜进行确认等）。
其次，合同履行期间，业主方宜谨慎、合规履行，避免因发生违约情形被物业服务公司要求解除合同，从而被物业公司索赔相应遣散费。
（二）物业公司的操作要点
物业公司的操作要点则多数与业主方的操作要点相反。首先，在合同签订时，建议明确约定物业服务合同终止时，如物业服务公司与员工解除劳动关系或劳务关系的，业主方应无条件承担物业服务公司应支付给员工的补偿费用，包括但不限于经济补偿金、代通知金等费用。该部分费用未包含在合同约定的物业服务收费标准中，业主方应另行向物业公司支付，且该等费用不以物业公司的实际支付为前提。
其次，合同履行期间，物业公司亦应谨慎、合规履行，避免因违约被业主方解除物业服务合同，否则，尽管合同中已有事先安排，也应避免被法官以“不得从违约行为中获利”的原则驳回相关诉求。
再次，合同终止时，物业公司应及时整理解聘人员的相关材料，如劳动合同、解除协议、经济补偿金标准及明细表，尽快向业主方提出付款申请。
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