浅析开发企业商品房买卖合同延迟备案的法律风险
自2016年下半年以来，国家为了抑制房价过快增长，加大实施对房地产市场的宏观调控，各地政府房地产主管部门随之放缓了商品房买卖合同（以下简称“购房合同”）的登记备案，由此导致房地产开发企业与购房人签署的购房合同长时间无法办理登记备案手续，超过了购房合同约定的登记备案期限，由此给开发企业带来一定的法律风险，本文以四川省成都市相关规定和实际操作为例，就政府调控原因导致延迟办理登记备案手续的法律风险进行梳理并作出如下简要分析。
一、何为购房合同备案登记制度？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
从上述规定可以看出，所谓商品房预售合同备案制度，是指开发企业与买受人签订商品房预售合同后，开发企业应在签约之日起30日内，向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案的制度。
需要指出的是，以上规定均为商品房“预售”合同的登记备案，而《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十条规定：“商品房买卖合同登记备案手续办理完毕后，该（套）商品房在交易系统商品房项目楼盘表中自动显示为‘已售’状态。商品房买卖合同自签订之日起30日内，没有办理商品房买卖合同登记备案手续的，交易系统中商品房买卖合同记录信息自动解除，并自动恢复为‘可售’房源状态。”根据成都市规定，商品房买卖合同（包括预售合同和现房销售合同）均实行登记备案制度。虽然《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》于2013年1月11日发布，自发布之日起30日后实施，有效期三年，现已超过其有效期，但据笔者了解，目前成都市尚未出台新的规定，前述规定在实际操作中仍继续沿用。
二、延迟备案是否会导致购房合同无效？
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”根据上述规定，笔者认为，商品房买卖合同是开发企业与购房人作为平等民事主体就商品房买卖相关事宜达成真实、一致意思表示的前提下签署的合同。一般情况下，购房合同中均不会约定登记备案后合同才生效，因此，商品房买卖合同经开发企业与买受人签署即生效。这一观点在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中得到印证，该司法解释第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
综上，开发企业和购房人之间的购房合同经双方签署即生效，其效力与是否在房地产管理部门登记备案无关。即使开发企业未在购房合同约定的期限内完成登记备案手续，也不影响购房合同的效力。
三、在购房合同履行过程中，延迟备案对开发企业的影响及风险
1、延迟备案对开发企业回款进度的影响
在购房合同中，购房人选择的支付房款的方式一般有三种：一次性付款、分期付款以及按揭贷款。合同备案登记一般不会对一次性付款及分期付款产生影响；但在按揭贷款方式下，开发企业与购房人签订购房合同时，收取购房人首付房款，一般为总房款的30-50%，剩余房款由购房人向贷款银行申请按揭贷款进行支付，因此，贷款银行的放款进度，将直接影响开发企业的销售回款。而在实践操作中，贷款银行一般会在购房合同备案后，才会对购房人按揭贷款部分进行放款。在购房合同延迟备案的情况下，贷款银行放款会相应延迟，进而影响开发企业的回款进度。
2、延迟备案对房屋交付的影响
开发企业为了自身的利益及风险控制，除在购房合同中约定房屋交付期限外，一般还约定有购房人须先行付清全款后，才有义务向购房人交付房屋之类的条款。因此，对于按揭贷款的购房人来说，如购房合同延迟备案影响贷款银行的放款进度，则势必影响开发企业对该等购房人交付房屋的时间。如因此超过购房合同约定的房屋交付期限仍未交付，虽然开发商可依据先履行抗辩权而不承担逾期交房的违约责任，但房屋未实际交付于购房人前，房屋毁损、灭失的风险以及该房屋的空置房物业管理等费用仍需由开发企业自行承担。
3、开发企业可能会承担逾期备案的违约责任
以《四川省商品房买卖合同》为例，该合同第二十四条第（一）项约定：“出卖人自本合同签订之日起 日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。”第二十五条第（一）项约定：“出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任： 。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。”可以看出，四川省的购房合同示范文本对于登记备案设置了相关条款，约束开发企业在一定的期限内办理登记备案手续（不超过30日），并且设置了相应违约责任。
虽然实践中，开发企业一般会在前述空白处打叉，即不对逾期办理合同登记承担违约责任。但根据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及前述合同条款后半段的约定，如因延迟备案给购房人造成损失的，开发企业需承担相应的赔偿责任。为了尽量避免开发企业承担此种责任，建议开发企业收集并保存“因政府房地产主管部门原因导致无法备案”的证据，例如开发企业已在合同签订之日起30日已向房地产主管部门提交了备案申请等证据，证明未能及时登记备案不是开发企业的原因导致。
4、购房人向人民法院起诉退房的，有可能得到支持
购房人因合同未备案的原因要求退房，实质上是要求解除商品房买卖合同。根据我国合同法的规定，合同的解除分为约定解除与法定解除。
约定解除即《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在约定解除的情况下，需要关注商品房买卖合同中是否约定“开发企业逾期办理合同备案，买受人有权解除合同”的约定，如没有相关约定，则法院没有判决合同解除的合同依据。
法定解除即《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在法定解除的形式下，法律规定出现了一方延迟履行“主要债务”或延迟履行债务导致“不能实现合同目的”的情形，另一方有权解除合同。笔者认为，商品房买卖合同中，开发企业的主要债务为按照合同约定向买受人交付房屋，合同备案仅为商品房买卖合同中的次要债务。因此，开发企业延迟办理合同登记备案，不属于延迟履行“主要债务”的情形。购房人不能仅以合同延迟备案为由解除合同，但结合是否会导致“不能实现合同目的”而被法院判决解除合同，笔者认为，可能存在以下两种情况：
第一，如购房人在合同约定的房屋交付期限之前起诉解除合同的，因尚未到房屋交付期限，在无法判断开发企业不能按照合同约定交付房屋的前提下，不属于“不能实现合同目的”；
第二，如长时间未能备案，且超过当地各开发企业在房地产主管部门完成备案的平均时间（据笔者了解，就成都而言，自与购房人签署购房合同到完成备案一般为三到四个月左右），进而导致超过合同约定的最迟房屋交付期限的，笔者认为，此种情况不排除法院认定“因延迟备案不能实现合同目的”，从而判决解除合同的可能性。
四、小结
商品房买卖合同备案制度，是国家为了控制房地产市场平稳、有序发展的一项措施，主要为了防止在房价攀升过程中开发企业“一房多卖”而侵害购房人的权利。该制度仅约束开发企业与购房人签订商品房买卖合同后，需在房地产管理部门备案，而非商品房买卖合同的生效要件，是否完成合同备案并不影响合同的效力。但开发企业在履行合同的过程中，也需重视备案制度及合同中约定的关于备案的条款，积极履行合同登记备案手续，避免给企业造成延期回款、交房的影响以及可能产生的违约风险和责任。
本文仅为我们对相关法律、法规及政策的一般解读，不能作为正式的法律意见和建议，如果您有特定的问题，请与观韬中茂律师事务所联系咨询事宜。
罗小丽
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朱亮亮
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