财税〔2015〕39号营业税新政下，买卖、继承、赠予三种房产过户形式的税收筹划
2015年3月30日，财政部和国家税务总局下发《发关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》（财税[2015]39号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：
一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005）172号）的有关规定执行。
三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011）12号）同时废止。
一、政策解读
1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；
2.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
3.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、具体实务操作问题
（一）普通住房与非普通住房的标准。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准（北京标准详见下表格）。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.
北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 北京市地方税务局 关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知 |
为合理引导住房消费，根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）相关规定，结合实际，现将调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格相关事宜通知如下： |
一、北京市享受税收优惠政策的普通住房 | 本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。 |
二、前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价 | 前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。 |
三、自2014年10月8日起 | 自2014年10月8日起，住房交易纳税人申报缴纳税款，符合上述规定的，可享受相关税收优惠。 特此通知。 |
北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 北京市地方税务局 2014年9月30日 |
因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。
（二）购买房屋的时间
实务操作关键点：购买房屋的时间非房屋年龄
国税发〔2005〕89号规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，国税发〔2005〕172号文件对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。具体规定如下：
1、购买商品房（含“二手房”）
国税发〔2005〕89号文件第三条（四）项规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。国税发〔2005〕172号文件第三条规定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
2、享受房改政策的“房改房”
国税发〔2005〕172号文件第五条规定：根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
3、非购买形式取得住房行为
国税发〔2005〕172号文件第四条规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
（三）差额征税
1、差额征税扣除项目内容
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目。
通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房，购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
2、扣除凭证
国税发〔2005〕89号文件第三条（六）项规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。《营业税暂行条例》第六条及其《实施细则》第十九条也对扣除凭证作了明确规定。因此，纳税人转让房产差额征税必须以购置房产时取得的销售不动产发票作为依据，以发票记载的金额进行扣除；否则，一律按售房收入全额征收营业税。
通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房，以购置房产时取得的销售不动产发票作为依据。
根据国家房改政策购买的公有住房，以购置房产时房款收据和销售不动产发票作为依据。
3、发票的取得
国税发〔2005〕89号文件第三条（五）项规定：个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
（四）办理免税的程序
国税发〔2005〕89号文件第三条（二）项规定：纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
第三条（三）项规定：住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。因此，纳税人办理免税手续一定要准备全相应资料。
（五）开具发票
国税发〔2005〕89号文件规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。因此，不管免税还是差额征税，纳税人到地方税务部门申请开具全额发票。
那么在个人出售满2年普通住房免营业税新政下，买卖、继承、赠予哪个房产过户方式更划算呢，下面我们以北京地区为例就三个房产过户形式进行分析。
买卖、赠予、继承房产过户费用对比表 |
税费类别 | 买卖 | 赠予 | 继承 |
营业税 | 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额的5.6%征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
| 无（亲属关系可免，非亲属需缴纳） | 无 |
个税 | 与营业税同时征收，营业税取差额时，个税按差额20%征收；营业税取全额时，个税按全额1%征收； | 赠予环节需要缴纳20%个税 | 无 |
契税 | 首次购房：90平方米以内（含90平方米）按1%征收；90-140平方米以内按1.5%征收；140平方米以上按3%征收；二次购房均为3% | 3%（无普通住宅与非普通住宅区分） | 无 |
其他费用 | 转移登记费80 | 委托公证￥300元，亲属关系公证￥80元，转移登记费￥80元 | 公证费4环内26000元/㎡×㎡×1.2%，4环外16000×㎡×1.2% ，成本价房60元/㎡; 转移登记费￥80元 |
实例分析：以一套北京5-6环间90㎡总价为374.4万首次购房的普通住宅为例，我们将买卖、赠与及继承过户费用列表计算对比如下：
总价374.4万的普通住宅三种过户方式费用对比表 |
税费类别 | 买卖 | 赠予 | 继承 |
满二年 | 不满二年 |
营业税 | 免征 | 374.4万×5.6%=￥209,664元 | 0 | 0 |
个税 | 免征 | 374.4万×1%=￥37440元 | 374.4万×20%=￥74.88万 | 0 |
契税 | 374.4万×1%=￥37440元 | 374.4万×3%=￥11.232万 | 0 |
其他主要费用 | 转移登记费￥80元 | 委托公证￥300元， 亲属关系公证￥80元， 转移登记费80元 | 遗嘱公证500元、继承权公证费16000×90㎡×1.2%=12000元；转移登记费80元 |
共计 | 37,520元 | 284,624元 | 861,580元 | 12,580元 |
（注：此案例中住宅为普通住宅，应按差额征收营业税，假定业主不能提供原始购房发票，故按全额计算。）
买卖交易——营业税、个税、契税为主要费用
税费计算：以该房产满二年和未满二年两种情况计算：
第一种，房产满二年。营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳1%的契税和80元产权转移登记费，共计37,520元；
第二种，房产未满二年。需要缴纳5.6%的营业税和1%的个税，同时缴纳1%的契税和80元的产权转移登记费，共计284,624元元。
注意事项：
1、在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。不过，如果购房人动起歪脑筋，想通过黑白合同来避税的话，风险系数将大大增加。一是对业主风险较大，因为一旦购房人抵赖，要求以做低的过户合同价交付房款时，将产生产权纠纷；二是目前买入价较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时还是要多缴纳税费。
2、已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。
3、已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。
4、标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。
5、城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件
6、按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。
7、境外自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。
8、境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。
9、境外自然人购买自用、自住商品房的，在办理权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺
赠与方式——个税、契税和赠与公证费为主要费用
税费计算：如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳20%的个人所得税，同时还需要3%的契税和2%的赠与公证费，共计861,580元，要远远高于买卖过户的税费。
不过，如果是赠与人三代真系以内亲属、对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人或房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产时，是不需要缴纳20%的个人所得税的，这几类人采取受赠形式与买卖相比，将可以大大节省营业税的支出。
注意事项：
1、不少购房人避税的目的主要是避掉买卖交易中的营业税和个税，所以不少人铤而走险，想通过“假赠与真买卖”方式过户，建议购房人还需谨慎思考：一是如果不是可以减征个税的三种情况，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，购房人反而得不偿失；二是对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款；三是对业主来说存在较大风险，买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款。
2、2014年7月1日施行的《北京市房屋登记工作规范》规定，房屋赠与属于赠与方和受赠方共同申请办理的事项，在双方提交赠与合同且双方本人到场的情况下，登记部门已经有能力审查赠与行为的真实性，因此无需要求办理公证。但是，如果赠与方不能到场，委托他人办理，则委托书必须公证，以保证委托行为的真实性，避免假冒产权人将房屋赠与他人；如果受赠方不能到场，因受赠属获益行为，则其委托书无需公证。
3、已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明。
4、标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。
5、按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。
6、境外自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。
7、地税局为进一步简化个人向特定亲属关系人无偿赠与不动产办理免征营业税手续，优化纳税人服务，从2015年1月1日起，个人将不动产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，在办理免征营业税手续时，需提供以下资料： ⑴、赠与双方当事人的有效身份证件（原件及复印件）； ⑵、证明上述特定亲属关系的公证书（原件及复印件）； ⑶、房产所有权证（原件及复印件）； ⑷、《个人无偿赠与不动产登记表》（原件及复印件）
继承方式——继承权公证为主要费用
税费计算：继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产是没有营业税、个税和契税，不过继承人需要对遗嘱在立遗嘱人去世后生效，继承人需凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局更名。遗嘱公证500元，委托公证300元，继承权公证费分4环内26000元/㎡×㎡×1.2%，4环外16000×㎡×1.2% ，成本价房60元/㎡，再加产权转移登记费共计12,580元。
注意事项：
1、在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三点条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承；第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产；第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字，即可产生效力，如所有继承人同意房产由一个人继承，需要其他继承人签订放弃继承协议才有效。还有就是法定继承人免税、非法定继承人交纳1.5%。
2、房屋遗赠的，还应当提交契税完税或者减免税凭证原件。
3、城六区央产房继承、遗赠的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。
4、 死者生前有遗嘱的，应提供遗嘱原件，与他人过订立遗赠扶养协议的，也必须提供。
5、 放弃继承的，应由本人持有效身份证件亲自来公证处作放弃继承声明或在所在地公证处办理放弃继承权声明书公证。
6、继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。委托他人代理申办公证的，应当提交经公证的委托书；
7、监护人代理申办公证的，应当提交监护资格证明（户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件）
本文仅为我们对相关法律法规的一般解读，不能作为正式法律意见和建议，如果您有特定的问题，请与观韬中茂律师事务所联系咨询事宜。