旅游养老地产与普通商品住宅的法律比较
【摘要】旅游养老地产看似简单的旅游地产与养老地产的叠加，但这个概念的背后有很多新型的、复杂的法律问题将会衍生出来，例如旅游养老地产的概念、旅游养老地产的开发模式、旅游养老地产的用地模式、旅游养老地产与普通商品房的异同......这些问题都是在进行旅游养老地产开发中必然会涉及的问题，但是这些问题又是开发旅游养老地产前必须得到解答的。因此，在相关法律、法规及政策尚不明朗的情况下，需要先从理论上进行梳理。而要想弄清楚旅游养老地产的真正内涵，首先需要比较其与普通商品房的不同功能，而后才能进行其他的比较分析。
【关键词】旅游养老地产 功能定位 商品住宅
一、旅游养老地产——旅游+养老+地产？
（一）旅游地产
国内旅游房地产概念本发端于分时度假房地产概念的引入，由于旅游业与房地产业的快速发展，分时度假模式与概念还未赢得市场认可以及被学界充分认知，就被“旅游房地产”这一新出现的外延更广的概念所涵盖。2001年第一届“中国旅游房地产博览会暨中国旅游房地产发展论坛”（海口）举办以来，“旅游房地产”一词被国内媒体广泛使用，其内涵的界定存在约定俗成的趋势，国内学界有关理论探讨也在走向深化。因而无论从实践还是从理论上考量，旅游房地产概念的准确界定都具有积极的意义。而在以政府为主导、政策在市场调控中发挥重要作用的中国，旅游房地产概念的准确界定尤为重要，因为它不仅是现有条件下认知与研究的对象，更是可用于政令发布的名称术语与市场调控不容忽视的经济范畴。
国内学者有关旅游房地产的定义不胜枚举，代表性定义主要有：（1）指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能；（2）指直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发；（3）指以游客作为最终消费者，为游客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间；（4）广义上指所有与旅游业结合的房地产；狭义上指以旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美的景观和良好的度假休闲配套设施为主要特征，以本地区以外的人群为主要销售对象的房地产项目。从这些定义中不难看出，旅游地产是以旅游功能与景观为依托的，旅游地产开发商的盈利主要应该来自于旅游项目的收入。但是目前国内很多的旅游地产项目实际上是打着旅游的旗号开发房地产，其要么只是在旅游景区或者旅游景观附近圈地开发房地产，根本和旅游毫无关联；要么就是虽然和旅游相关联，但是其盈利绝大部分来自地产，旅游业务的盈利只占很小的一部分，而且后期的运营也基本脱离了旅游，最终也演变成与旅游没有关联。
（二）养老地产
相比于旅游地产，社会对养老地产的批评之声更甚。从2008 年开始，包括保利、万科、绿城、远洋、花样年及国寿、泰康、新华、平安等知名房企和保险资金都陆续布局养老地产。但时至今日，国内尚未出现一个可以堪称标杆的养老地产项目。对此，批评者认为，90%以上都是打着“养老地产”噱头跑马圈地，养老与地产挂钩是个彻底的伪命题。其实，这一方面是有的企业转型需要和有心为之，但苦于养老意识普遍接受度低、盈利模式不确定及护理服务人才缺乏等现实环境而使项目落地艰难，一方面也是因为养老用地政策、公共配套设施（特别是医疗机构）建设权、金融信贷的政策支持等限制了养老地产的开发与运营。
（三）旅游养老地产
提出旅游养老地产这个概念，可以说是一种新的尝试，但是对旅游养老地产的界定却并不像它的名称那样明晰，同时对这种项目类型的政策支持度也没有那么明朗，更何况旅游地产到底应该是什么，恐怕连很多开发企业自己都没有弄明白。那么，旅游养老地产应该是一种什么样的开发项目呢？是旅游、养老和地产的简单叠加？还是基于旅游功能的地产，只不过加入了养老元素？亦或是以养老为基础，只不过项目建在旅游景区？这种看似只是简单的概念定位分析，实质上是对旅游养老地产开发项目进行的定位，关系到整个项目的项目规划、投资、建设、后期运营以及开发企业和政府机关最关心的盈利模式等一系列重大问题。因此必须首先对旅游养老地产作出明确而又准确的功能定位，才能使房产开发企业不管是基于企业转型需要还是基于其他需要，很好的完成预期目标。
二、旅游养老地产的功能定位
前文已经提及旅游地产和养老地产受诟病最本质的问题，即打着口号圈地开发房产，名不副实。那么，作为旅游地产和养老地产双剑合璧的产物——旅游养老地产的开发应当做出怎样的定位才能避免前车之鉴，成为项目能够为开发企业带来长期、可持续的有效盈利，同时为政府机关赢得百姓的好口碑的关键。其实作为旅游养老地产开发的功能定位选择无非也就三种——旅游为主、养老为辅，养老为主、旅游为辅，旅游和养老并重（房产为主的功能定位已被实践推翻）。
旅游养老地产开发项目选址的时候需要选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，而且用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。这些问题不管旅游养老地产做何种定位都必须解决，否则就摆脱不了传统商业地产的桎梏和开发模式，难以完成企业房产开发新模式的形成，也难以得到社会的积极响应和政府部门的相应支持。
那么，在上述条件具备的情况下，究竟该以哪种功能为主定位开发项目呢？
（一）旅游为主、养老为辅。目前已经有企业在开发旅游地产项目的同时，尝试融入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这种项目开发模式的前景还未明确，但是可以预料的是，在这些将养老结合在风景资源的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。对于项目的长期收益和可持续发展来说，并非一种很好的模式，而且此模式不易符合以房养老、社会养老的大方向。
（二）养老为主、旅游为辅。这种开发模式的特点简单地表述就是：将老年公寓、老年社区搬到旅游景区。但是，这种模式不能得到预期收益的关键问题在于，养老公寓或社区远离城市中心，相应的配套设施（特别是医疗设施）相当不健全，而且因为一般的旅游景区都是远离城市中心，即使配备了一些居住产品、服务设施，消费水平也会比较高，对于养老来说，不合时宜。同时，由于以养老为主，开发商就难以取得快速、高额的投资回报，影响整个行业的热情。
（三）旅游、养老并重。此种模式不分旅游、养老的主次，更不是简单的将旅游和养老叠加，而是在开发地产的过程中，同时将旅游业务的盈利和提供完善的养老服务考虑在建设规划内，使项目不仅能满足养老需求，同时还能兼容旅游住宿、饮食、交通等各种需要。
三、旅游养老地产与商品房
其实，明确了旅游养老地产的功能定位，它与传统商品房的实质区分也就清楚了。不可否认，即使是旅游地产、养老地产和旅游养老地产，本质上还是住宅地产，这是由房屋的基本功能决定的，但是旅游养老地产之所以不同于普通商品房，根本的区别在于它在满足基本住宅需要的同时，还可以满足老年人度假休闲的精神需求。但是需要看到的是，旅游养老地产在用地、产权使用方式等重大问题上还没有明确的制度规定，不像普通商品房那样有较成熟的制度规范。因此，作为房地产开发商来说，如何取得项目、怎么开发、会得到多少政策和金融支持都是需要考虑的问题。
本文仅为我们对相关法律法规的一般解读，不能作为正式法律意见和建议，如果您有特定的问题，请与观韬中茂律师事务所联系咨询事宜。
刘汉文
合伙人
观韬中茂苏州办公室
电话： (86-512) 6591 1800
传真： (86-512) 6591 9057
电子邮箱：liuhw@guantao.com
崇斯源
观韬中茂苏州办公室
电话： (86-512) 6591 1800
传真： (86-512) 6591 9057
电子邮箱：chonhsy@guantao.com