外商投资房地产政策沿革
商务部和国家外汇管理局于2015年11月6日联合发布了《商务部、外汇局关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》（商资函[2015]895号），该通知取消了外商投资房地产企业商务部备案公示程序，进一步简化了外商投资房地产企业的工作。
2006年-2015年期间，政府对于外商投资房地产企业所持的态度是严格监管审查进而演变到程序简化，这是与我国经济发展情况相统一的。2006年-2015年政府发布关于外商投资房地产企业主要政策如下：
序号 | 发布时间 | 颁布主体 | 文件名称 | 文号 |
1 | 2006年7月11日 | 建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局 | 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 | 建住房[2006]171号 |
2 | 2006年8月14日 | 商务部办公厅 | 《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》 | 商资字[2006]192号 |
3 | 2006年9月1日 | 国家外汇管理局、建设部 | 《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 | 汇发[2006]47号 |
4 | 2007年5月23日 | 商务部、国家外汇管理局 | 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 | 商资字[2007]50号 |
5 | 2007年7月10日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》 | 汇综发[2007]130号 |
6 | 2007年11月12日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局综合司关于外商投资房地产企业外债登记有关问题的批复》 | 汇综复[2007]118号 |
7 | 2008年6月18日 | 商务部 | 《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 | 商资函[2008]23号 |
8 | 2009年4月30日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局综合司关于外商投资房地产企业外汇登记有关问题的通知》 | 汇综发[2009]42号 |
9 | 2010年11月22日 | 商务部 | 《商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》 | 商办资函[2010]1542号 |
10 | 2014年6月24日 | 商务部、国家外汇管理局 | 《商务部、外汇局关于改进外商投资房地产备案工作的通知》 | 商资函[2014]340号 |
11 | 2015年5月4日 | 国家外汇管理局 | 《国家外汇管理局关于废止和修改涉及注册资本登记制度改革相关规范性文件的通知》 | 汇发[2015]20号 |
12 | 2015年8月19日 | 住房城乡建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局 | 《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》 | 建房[2015]122号 |
13 | 2015年11月6日 | 商务部、国家外汇管理局 | 《商务部、外汇局关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》 | 商资函[2015]895号 |
政策的演变过程体现在外商投资房地产基本原则、设立外商投资房地产企业程序、外商投资设立房地产企业注册资本金与投资总额比例、外商投资房地产企业之投注差对外汇办理的影响、外商投资房地产企业举借外债的要求、外商投资房地产企业禁止性规定、境外机构和个人购房规定、备案规定等八个方面的变化：
一、关于外商投资房地产基本原则的政策变化历程：
序号 | | 建住房[2006]171号 | 商资字[2007]50号 | 评析 |
1 | 外商投资房地产基本原则 | 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。 | 外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则 | 商业存在和项目公司两大原则作为基本原则存在，并未改变，仍需遵守。 |
二、关于设立外商投资房地产企业程序的政策变化历程：
序号 | | 建住房[2006]171号 | 评析 |
2 | 设立外商投资房地产企业程序 | 由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
| 设立外商投资房地产企业程序未发生变化，仍执行建住房[2006]171号文件。 |
三、关于外商投资设立房地产企业注册资本金与投资总额比例的政策变化历程：
序号 | | 建住房[2006]171号 | 商资字[2006]192号 | 建房[2015]122号 | 评析 |
3 | 外商投资设立房地产企业注册资本金与投资总额比例 | 投资总额超过1000万美元（含本数）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。 | 投资总额在1000万美元（含本数）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元以下（含本数）的，其注册资本应不低于投资总额的70%。 | 外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照 《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。 | 外商投资设立房地产企业的注册资本金与投资总额的比例按照工商企字[1987]第38号文件[1]执行。 |
四、关于外商投资房地产企业办理贷款、外汇借款结汇的政策梳理：
序号 |
| 建住房[2006]171号 | 汇发[2006]47号 | 汇综复[2007]118号 | 建房[2015]122号 | 评析 |
4 | 外商投资房地产企业之投注差对外汇办理的影响 | 外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 | 外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。 | 2007年6月1日（含）以后增资的外商投资房地产企业，可在原未使用完的投资总额与注册资本之间的差额范围内按相关规定举借外债。 | 取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。 | 取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。 自2007年6月1日起，终止外商投资房地产企业办理外债，因没有新的政策出台，这个规定目前仍继续执行。 |
五、关于外商投资房地产企业资本金结汇的要求政策演变梳理：
序号 | | 汇综发[2009]42号 | 汇发[2015]20号 | 建房[2015]122号 | 商资函[2015]895号 | 评析 |
5 | 外商投资房地产企业举借外债规定演变 | 根据商务部备案查询名单据此办理外商投资房地产企业外汇登记和资本项目结售汇业务。 | 外商投资房地产企业未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准” | 取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。 | 外商投资房地产企业设立和变更后，并按要求在商务部外商投资综合管理信息系统中填报房地产项目相关信息后，可按相关外汇管理规定到银行办理外商直接投资项下外汇登记等手续。 | 基于取消了外商投资企业的备案制度，为此原规定中完成商务部备案登记作为办理结汇的前提要求亦已取消。 |
六、关于外商投资房地产企业禁止性规定政策梳理：
序号 | | 建住房[2006]171号 | 商资字[2007]50号 | 商办资函[2010]1542号 | 评析 |
6 | 外商投资房地产企业禁止性规定 | 禁止固定回报和变相固定回报。 | 严格控制返程投资。 | 对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。 | 前述三个文件的禁止性规定仍在执行，未有变化。 |
七、关于境外机构和个人购房规定政策梳理
序号 |
| 建住房[2006]171号 | 商资字[2006]192号 | 建房〔2010〕186号 | 建房[2015]122号 | 评析 |
7 | 境外机构和个人购房规定 | 境外机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。 | 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产的，应申请设立外商投资企业。 | 境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 | 境外机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。 | 建房[2015]122号文件关于境外机构和个人购房规定仍在执行中。 在北京市，实践中境外机构和在境内工作、学习的境外个人仍然只能购买一套用于自住的住房，但是，取消了必须满足一年的时效限制。购房时需要提供工作类或记者类签证即可。 |
八、关于备案规定的政策梳理
序号 | | 商资字[2007]50号 | 汇综发[2007]130号 | 商资函[2008]23号 | 汇综发[2009]42号 | 商资函[2014]340号 | 商资函[2015]895号 | 评析 |
8 | 备案规定 | 设立外商投资房地产企业应即时依法向商务部备案。 | 国家外汇管理局今后将定期在网上服务平台公布已通过商务部备案的外商投资房地产企业名单，供各分局和外汇指定银行检索 | 商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。送商务部依法予以备案。 | 可通过商务部官方网站查询检索已通过商务部备案的外商投资房地产企业名单。 | 简化外商投资房地产备案程序，商务部备案由纸质材料备案改为电子数据备案和事中事后抽查。 | 取消商务部网站备案公示程序 | 至今，商资函[2015]895号文件已得到执行，备案公示程序取消 |
从上述政策的对比演变可以看出，政府对于外商投资房地产企业的管理手段主要是通过审批监管和外汇管理两方面进行的，现取消商务部备案公示程序，这将大大缩短外商投资房地产交易项目的完成时间。以往商务部备案手续是进行资本项目结售汇的前置程序，这使得外商投资、相关交易具有很大的不确定性。取消备案程序后，只需取得地方商务主管部门的相关批准，即可直接到银行办理外商直接投资项下外汇登记手续，缩短了交易时间，也将减少交易各方特别是外国投资者对审批风险的顾虑。另外，政策没有从外汇方面减轻对外商投资房地产企业的控制，体现了政府的谨慎态度，但是，随着经济的发展和市场的需要，外汇政策的调整将是下一次变革的主题。
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[1]《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》第三条规定：“中外合资经营企业的注册资本与投资总额的比例，应当遵守如下规定：
（一）中外合资经营企业的投资总额在三百万美元以下（含三百万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的十分之七。
（二）中外合资经营企业的投资总额在三百万美元以上至一千万美元（含一千万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的二分之一，其中投资总额在四百二十万美元以下的，注册资本不得低于二百一十万美元。
（三）中外合资经营企业的投资总额在一千万美元以上至三千万美元（含三千万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的五分之二，其中投资总额在一千二百五十万美元以下的，注册资本不得低于五百万美元。
（四）中外合资经营企业的投资总额在三千万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的三分之一，其中投资总额在三千六百万美元以下的，注册资本不得低于一千二百万美元。