自2016年5月1日起，在全国范围内将全面推开营业税改征增值税（简称“营改增”）试点。不动产作为单位和个人的一项重要资产，其转让和经营都将产生重大的经济利益，所涉税负也为交易各方所关注。由于不动产是单位和个人长期持有的资产，针对新老不动产的不同纳税规则也将长期存在，而“营改增”所制定的增值税纳税规则又比较繁杂。因此，有必要加以梳理以方便适用相关规则。
在参考使用本备忘录后附表——《常规不动产销售和经营租赁的增值税纳税规则简表》时，可根据以下步骤对号入座，查明最基本的纳税规则：
（1） 经济行为，分为“销售”和“经营租赁”；
（2） 物业类型，分为“取得的老不动产”、“取得的新不动产”、“房地产老项目”、“房地产新项目”、“住房”；
（3） 出售方或出租人的属性，分为“一般纳税人”、“小规模纳税人”、“个体工商户”和“个人”。
常规不动产销售和经营租赁的增值税纳税规则简表
交易类型 | 标的物类型 | 物业主体 | 纳税规则 | 适用税率 或征收率 | 销项税额的计税销售额 | |
销售 | 取得的老不动产 | 一般纳税人 | 选择适用 简易计税方法时 | 5%的征收率 | 非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。 自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。 在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地申报纳税。 | |
选择适用 一般计税方法时 | 11%的税率 5%的预征率 | 与销售取得的新不动产计税方法相同。 | |
小规模纳税人 | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率 | 与销售取得的新不动产计税方法相同。 | |
取得的新不动产 | 一般纳税人 | 适用 一般计税方法 | 11%的税率 5%的预征率 | 非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。 自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。 非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地申报纳税。自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用在不动产所在地预缴税款。 | |
小规模纳税人 | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率 | 非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。 自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。 在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地申报纳税。 | |
房地产老项目 | 一般纳税人 | 可以选择适用 简易计税方法 | 5%的征收率 3%的预征率 | 以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴增值税。 | |
小规模纳税人 | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率 3%的预征率 | 以当期销售额作为当期应纳税额，抵减已预缴税款后申报纳税。 采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴增值税。 | |
交易类型 | 标的物类型 | 物业主体 | 纳税规则 | 适用税率 或征收率 | 销项税额的计税销售额 | |
销售 | 房地产新项目 | 一般纳税人 | 适用 一般计税方法 | 11%的税率 3%的预征率 | 以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 | |
小规模纳税人 | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率 3%的预征率 | 与销售房地产老项目计税方法相同。 | |
购买的住房 | 个人 | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率 | 一般地区：1）购买不足2年的住房对外销售的，全额作为计税销售额；2）购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 特殊地区：1）购买不足2年的住房对外销售的，全额作为计税销售额；2）购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额作为计税销售额；3）购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 向住房所在地申报纳税。 | |
个体工商户 | |
计税方法与个人销售购买的住房相同。 向住房所在地预缴税款，向机构所在地申报纳税。 | |
经营租赁 | 老不动产 | 一般纳税人 | 选择适用 简易计税方法时 | 5%的征收率 | 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 | |
选择适用 一般计税方法时 | 11%税率 3%的预征率 | 与租赁新不动产的计税方法相同。 | |
小规模纳税人 （含个体工商户、个人） | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率 | 与租赁新不动产的计税方法相同。 | |
新不动产 | 一般纳税人 | 适用 一般计税方法 | 11%的税率 3%的预征率 | 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。个人向不动产所在地申报纳税。 | |
小规模纳税人 （含个体工商户、个人） | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率 | 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 | |
交易类型 | 标的物类型 | 物业主体 | 纳税规则 | 适用税率 或征收率 | 销项税额的计税销售额 | |
经营租赁 | 住房 | 个体工商户、个人 | 适用 简易计税方法 | 5%的征收率减按1.5%计税 | 与租赁新不动产的计税方法相同。 | |
进项抵扣 | 进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 | |
管辖 | 纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 | |
表注：
（1） 法定税率为11%；法定征收率为3%；专门规定的征收率为5%和1.5%。
（2） 取得的老不动产是指在2016年4月30日前取得的不动产。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
（3） 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
（4） 特殊地区指北京市、上海市、广州市和深圳市。一般地区指除特殊地区以外的地区。
本备忘录仅作为本所律师为了使用方便而对相关法规进行的梳理，不能作为正式法律意见或建议。如果有特定的问题，可以与本所律师联系咨询。
北京观韬律师事务所
二O一六年四月二十四日